Comentarios a la ley 49/2003 de arrendamientos rústicos

Edición revisada y puesta al día con las midificaciones a la Ley 26/2005 de 26 de noviembre I. PR??LOGO, por Antonio Agúndez Fernández . PR??LOGO A LA SEGUNDA EDICI??N, por Alberto Ballarín Marcial . II. INTRODUCCI??N. . II.1. Breve referencia histórica . II.2. El proceso de génesis de la nueva Ley. La necesidad de su reforma . II.3. Características de la nueva regulación . II.4. La reforma de la reforma. La Ley 26/2005 de 26 de noviembre . II.5. Reseña metodológica . III. REGULACI??N POSITIVA. . III.1. La Exposición de Motivos de la Ley 49/2003 . III.2. La Exposición de Motivos de la Ley 26/2005 . CAP??TULO I Disposiciones Generales Artículo 1.º Arrendamiento Rústico . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. CONCEPTO DE ARRENDAMIENTO R??STICO . 3.1. El consentimiento: autonomía de la voluntad y sujeción a los preceptos de la Ley . 3.2. El objeto del contrato: la finca . 3.3. Precio. Renta . 3.4. Temporalidad . Artículo 2.º Arrendamiento de explotación . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. LA EXPLOTACI??N . 4. EL ARRENDAMIENTO DE LA EXPLOTACI??N . Artículo 3.º Derechos de producción agraria y otros derechos . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. LOS DERECHOS DE PRODUCCI??N Y OTROS DERECHOS AN??LOGOS . 3.1. Propiedad y producción . 3.2. Concepto de derechos de producción . 3.3. Clases de derechos de producción . 3.4. Derechos de producción y arrendamientos rústicos . 3.5. La Reforma de 2005 . Artículo 4.º Compatibilidad de arrendamientos . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. CONTRATO CON DIVERSOS APROVECHAMIENTOS . 3.1. Aprovechamientos compatibles . 3.2. Aprovechamientos principales . 4. ARRENDAMIENTOS DE OTRA NATURALEZA. EL CASO ESPECIAL DE LA CAZA . Artículo 5.º Contratos no considerados como arrendamientos rústicos . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. ARRENDAMIENTOS CIRCUNSTANCIALES EXCLUIDOS . Artículo 6.º Arrendamientos exceptuados de esta ley . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. CONTRATOS EXCLUIDOS . 3.1. Los arrendamientos de temporada . 3.2. De tierras preparadas por el propietario para la siembra . 3.3. De fincas destinadas a cumplimiento de finalidad pública y social . 3.4. Aprovechamientos secundarios . 3.5. Aprovechamientos complementarios . 3.6. Ganadería intensiva . 3.7. Actividades diferentes a la agrícola, ganadera o forestal . 3.8. Arrendamientos de bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común . Artículo 7.º Inaplicación de la Ley . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. INAPLICACI??N DE LAS NORMAS DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS R??STICOS . 3.1. Fincas urbanas . 3.2. Fincas accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico . 3.3. La extinta inaplicación por valor superior por circunstancia ajenas a la actividad agropecuaria . Artículo 8.º Desenvolvimiento del contrato . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. EL DESENVOLVIMIENTO DEL CONTRATO . CAP??TULO II Partes contratantes Artículo 9.º Capacidad y limitaciones a la extensión del arrendamiento . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CAPACIDAD DE LAS PARTES . 2.1. Capacidad de contratar. . 2.2. La desaparición del requisito de la profesionalidad . 2.3. Las sociedades arrendatarias . 2.4. Los menores arrendadores . 2.5. Los límites superficiales . Artículo 10. Resolución del derecho del concedente . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. EL ARRENDAMIENTO CON DOMINIO ??TIL . CAP??TULO III Forma Artículo 11. Criterios y requisitos formales . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. LA FENECIDA LIBERTAD DE FORMA . 4. LA PRESUNCI??N DE EXISTENCIA DEL ARRENDAMIENTO . CAP??TULO IV Duración del arrendamiento Artículo 12. Tiempo de duración . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. LA DURACI??N LEGAL Y SUS PR??RROGAS . 3.1. La duración mínima . 3.2. Las prórrogas legales . CAP??TULO V Renta Artículo 13. Fijación de la renta . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. LA RENTA . Artículo 14. Pago . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. EL PAGO DE LAS RENTAS . Artículo 15. Cantidades asimiladas a la renta . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. CANTIDADES ASIMILADAS A RENTA . 3.1. Conceptos repercutibles . 3.2. Repercusión y falta de pago . Artículo 16. Contrato de seguro . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. EL ASEGURAMIENTO DE LA COSECHA. VISI??N CR??TICA DEL PRECEPTO . CAP??TULO VI Gastos y mejoras Artículo 17. Principio general . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. GASTOS Y MEJORAS . Artículo 18. Gastos de conservación a cargo del arrendador . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. GASTOS DE CONSERVACI??N . 3.1. Fundamento . 3.2. Negativa del arrendador a realizarlas . 3.3. Excepción . Artículo 19. Otros gastos a cargo del arrendador . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. OTROS GASTOS DEL ARRENDADOR . 3.1. Regla general. . 3.2. Elevación de la renta. . Artículo 20. Obras y mejoras a cargo del arrendatario . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. OBRAS Y MEJORAS DEL ARRENDATARIO . 3.1. Cuestiones generales . 3.2. La presunción a favor del arrendatario . 3.3. La desaparición de cerramientos y cercados . Artículo 21. Mejoras útiles y voluntarias . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. MEJORAS ??TILES Y VOLUNTARIAS . 4. LA DESAPARICI??N DE BARRERAS ARQUITECT??NICAS . CAP??TULO VII Enajenación y subarriendo Artículo 22. Enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. SUBROGACI??N . 4. TANTEO Y RETRACTO . 4.1. Antecedentes . 4.2. Naturaleza jurídica . 4.3. La regulación de 1980 y la desaparición de la figura en la Ley 49/2003 . 4.4. Estudio del apartado 2 del artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de acuerdo con la redacción de la Ley 26/2005 . 4.4.a. Características particulares de la Legislación de 2005 . 4.4.b. Requisitos objetivos . 4.4.c. Requisitos subjetivos . 4.4.d. Ejercicio del derecho de tanteo . 4.4.e. Ejercicio del derecho de retracto . 4.4.e.1. Plazo . 4.4.e.2. Procedimiento . 4.4.e.3. Efectos . 4.4.f. Derecho de adquisición preferente . 4.4.g. Las garantías del arrendatario . 4.4.h. Transmisiones excluidas de los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente . Artículo 23. Cesión y subarriendo . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. CESI??N Y SUBARRIENDO . CAP??TULO VIII Terminación del arrendamiento Artículo 24. Terminación del arrendamiento . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. EXTINCI??N DEL CONTRATO . 3.1. Terminación del contrato por pérdida de la cosa . 3.2. Terminación del contrato por expropiación total . 3.3. Terminación del plazo convencional o legal, o de la prórroga . 3.4. Finalización por mutuo acuerdo entre las partes . 3.5. Terminación por desistimiento unilateral del arrendatario . 3.6. Muerte del arrendatario y sucesión . 3.7. Extinción de la personalidad jurídica o de las comunidades de bienes . 3.8. Terminación del contrato por extinción del derecho del arrendador . 3.9. Resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados . Artículo 25. Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. LA RESOLUCI??N DEL CONTRATO A INSTANCIA DEL ARRENDADOR . 3.1. Falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a ésta . 3.2. Incumplimiento grave de la obligación de mejora o transformación de la finca . 3.3. No explotación de la finca o destino distinto al pactado . 3.4. Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del artículo 23 . 3.5. La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el artículo 7.1 . 3.6. Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta . Artículo 26. Rescisión . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. LA RESCISI??N DEL CONTRATO . Artículo 27. Efectos . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. LOS EFECTOS DE LA TERMINACI??N DEL CONTRATO . CAP??TULO IX De las aparcerías Artículo 28. Contrato de aparcería . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. CONCEPTO DE APARCER??A . 4. EXCLUSI??N DE LA RELACI??N LABORAL . Artículo 29. Régimen jurídico de la aparcería . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. NORMATIVA APLICABLE . Artículo 30. Aplicación de la normativa laboral y de Seguridad Social . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. APLICACI??N DE NORMATIVA SOCIAL . Artículo 31. Duración . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. DURACI??N DEL CONTRATO . 4. DERECHOS PREFERENTES DEL APARCERO . Artículo 32. Aparcería asociativa . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONTRATOS PARCIARIOS ASOCIATIVOS . CAP??TULO X Normas procesales Artículo 33. Jurisdicción y competencia . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. R??GIMEN PROCESAL DE ARRENDAMIENTOS Y APARCER??AS . 2.1. Juzgados competentes . 2.2. Procedimientos . 2.3. El desahucio por falta de pago . 2.4. Recursos . Artículo 34. Cuestiones litigiosas extrajudiciales . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. EL ARBITRAJE EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS R??STICOS Y APARCER??AS . Disposición adicional primera. Mejoras y renta . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONCORDANCIAS . 3. EL PAGO DE RENTAS MEDIANTE MEJORAS EN LA FINCA . Disposición adicional segunda. Expropiación . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. EXPROPIACIONES . 2.1. Derechos del arrendatario frente al expropiante . 2.2. Fincas que tuvieran la condición de rústicas al iniciarse el arrendamiento y hayan adquirido un plusvalor en el expediente de expropiación . 2.3. Fincas afectadas por expropiaciones por causas de interés social . 2.4. Ocupaciones temporales . Disposición adicional tercera. Información sobre registros de arrendamientos rústicos 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. INFORMACI??N SOBRE ARRENDAMIENTOS R??STICOS . Disposición adicional cuarta. Derechos de producción agraria y otros derechos . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. CONDORDANCIAS . 3. COMENTARIO . 3.1. La posesión de parcelas admisibles para el régimen de pago único . 3.2. Arrendamientos y otras figuras afines en la transmisión de derechos de pago único. . Disposición transitoria primera. Contratos vigentes en el momento de la entrada en vigor de esta ley . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. EL PERIODO TRANSITORIO . Disposición transitoria segunda. Procesos pendientes . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. EL R??GIMEN TRANSITORIO PROCESAL . Disposición derogatoria única. Derogación normativa . Disposición final primera. Habilitación competencial . Disposición final segunda. ??mbito de aplicación . 1. REGULACI??N ANTERIOR . 2. NORMAS FORALES SOBRE ARRENDAMIENTOS R??STICOS . Disposición final tercera. Entrada en vigor . IV. POST SCRIPTUM. . V. BIBLIOGRAF??A. . VI. FORMULARIOS. . CONTRATO ORDINARIO DE ARRENDAMIENTOS R??STICOS VERSI??N 2005 . CONTRATO DE ARRENDAMIENTO R??STICO DE EXPLOTACI??N VERSI??N 2005 . CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA INFERIOR AL A??O AGR??COLA . CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TIERRAS LABRADAS Y PREPARADAS POR CUENTA DEL PROPIETARIO PARA LA SIEMBRA O PARA LA PLANTACI??N A LA QUE ESPEC??FICAMENTE SE REFIERA EL CONTRATO . CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE APROVECHAMIENTOS ENCAMINADOS A SEMILLAR O MEJORAR BARBECHOS . CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE APROVECHAMIENTOS SECUNDARIOS . CONTRATO DE APARCER??A . REQUERIMIENTO PARA DENEGACI??N DE PR??RROGAS . REQUERIMIENTO DE FINALIZACI??N DE CONTRATO POR RESOLUCI??N DEL DERECHO DEL ARRENDADOR . REQUERIMIENTO DEL ARRENDATARIO PARA EL PAGO POR EL ARRENDADOR DE PARTE DE LA PRIMA DE SEGURO AGRARIO . CONCILIACI??N PARA EVITAR LA POSTERIOR ENERVACI??N DE LA ACCI??N DE DESAHUCIO . DEMANDA DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE RENTAS . DEMANDA DE JUICIO VERBAL POR TERMINACI??N DEL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS R??STICOS