La compraventa de vivienda con Préstamo Hipotecario

Se estudian en esta obra, desde un punto de vista eminentemente práctico, todos los aspectos que intervienen en la Compraventa de Vivienda con Préstamo Hipotecario, incluyendo formularios notariales, jurisprudencia registral y normas específicas sobre el tema. La Obra y su contenido: - ??ltimas novedades: "La compraventa de vivienda con préstamo hipotecario" se estructura en dos Libros. En el primero- siempre con un enfoque eminentemente práctico- se analiza meticulosamente el régimen jurídico del contrato de compraventa, en ésta su específica proyección, con particular atención a los aspectos relativos a la protección del comprador (cláusulas contractuales abusivas, información registral, elección de notario, etc.), así como la compraventa de vivienda con particularidades (de vivienda de ajena pertenencia, de viviendas arrendadas, de protección oficial, en copropiedad, en régimen de propiedad horizontal, gananciales, "vivienda familiar", hipotecadas, embargadas, etc.), concluyendo con el análisis de los distintos Impuestos que que inciden en la compraventa, objeto de también minucioso estudio. El Libro segundo se dedica al examen de la compraventa con préstamo hipotecario, con especial atención a sus distintas modalidades ( préstamo a interés fijo, a interés variable, con cuota de amortización fija, mixto, etc.), al "tipo de referencia" y sus distintas modalidades ( Euribor, etc.), al "diferencial", al coste efectivo del préstamo (Tasa anual equivalente o TAE, gastos- de tasación, comisiones-). Objeto de consideración son, también, los aspectos relativos a la formalización del préstamo hipotecario (folleto informativo, oferta vinculante, documento contractual, cláusulas financieras del contrato, intervención del Notario en el acto de otorgamiento, etc), prestándose particular atención a la normativa reguladora de la transparencia de las condiciones financieras del préstamo. La subrogación y modificación del préstamo hipotecario y su problemática, incluidos los aspectos fiscales, cierran la primera parte de este Libro, cuya segunda parte se dedica a la ejecución de la hipoteca (acciones del acreedor hipotecario y procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca), dedicándose la tercera parte a la tributación del préstamo garantizado con hipoteca (IVA, Transmisiones Patrimoniales). La obra concluye con tres Anexos, en los que se recogen diversos formularios, normativa especial (incluidas Circulares del Banco de España) y una selección de resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre la materia estudiada., Indice General : INDICE GENERAL LIBRO PRIMERO PRIMERA PARTE. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA CAPITULO I. CARACTERIZACI??N JUR??DICA DEL CONTRATO I. Introducción. La vivienda. Precisiones conceptuales II. Caracteres del contrato de compraventa de vivienda III. La compraventa de vivienda y otras figuras jurídicas A. Compraventa y permuta B. Compraventa y dación en pago. Pago por cesión de bienes C. "Leasing" inmobiliario D. Venta "en garantía" E. Acceso diferido a la propiedad F. Enajenación forzosa por causa de utilidad pública IV. Disciplina legal de la compraventa de vivienda CAPITULO II. EL PROCESO FORMATIVO DE LA COMPRAVENTA I. Conversaciones o tratos preliminares II. La oferta A. La oferta en la legislación protectora del consumidor (comprador) B. La oferta en la legislación autonómica III. Precontrato o contrato preliminar de venta. Promesa de comprar o vender IV. La opción de compra V. Perfeccionamiento y consumación de la compraventa CAPITULO III. PROTECCI??N DEL COMPRADOR DE VIVIENDA I. Condiciones generales de la contratación y cláusulas contractuales abusivas A. Disciplina general de las cláusulas abusivas B. Las cláusulas abusivas en particular C. Información registral CAPITULO IV. SUJETOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA I. Capacidad de los contratantes A. Personas físicas B. Personas jurídicas C. Prohibiciones de comprar D. Prohibiciones (relativas) de vender E. Las "prohibiciones de enajenar" F. Compraventa a través de mandatario G. Compraventa con intervención de mediador o corredor CAPITULO V. ELEMENTO REAL DE LA COMPRAVENTA I. La vivienda como objeto del contrato de compraventa. Requisitos que ha de reunir A. Existencia real o posible. Referencia a la venta de vivienda futura B. Determinación C. Comercio lícito D. Propiedad de la vivienda. Referencia a la venta de vivienda de ajena pertenencia II. El precio. Requisitos A. Precio verdadero o real B. Precio cierto o determinado C. Precio en dinero D. Precio justo E. El precio en la legislación protectora del consumidor F. El precio en la legislación autonómica G. Intervención de arras CAPITULO VI. LA FORMA DE LA COMPRAVENTA I. La exigencia de documento público. Alcance A. Ventajas del documento público sobre el privado B. La elección de Notario C. La forma del contrato en la legislación protectora del consumidor CAPITULO VII. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR I. Conservación de la vivienda A. Los riesgos en la compraventa. Pérdida o deterioro de la vivienda II. Entrega de la vivienda A. Modalidades de entrega 1. Entrega real 2. Entrega instrumental 3. Entrega simbólica B. Objeto de la entrega 1. Identidad e integridad de la vivienda 2. Cabida o superficie de la vivienda 3. Calidad de la vivienda 4. Frutos y accesorios C. Exención de la obligación de entrega III. Obligación de saneamiento A. Saneamiento por evicción B. Saneamiento por vicios ocultos C. Vicios ruinógenos IV. Otras obligaciones del vendedor V. La doble venta de vivienda CAPITULO VIII. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR I. Pago del precio A. Posibilidad de suspender el pago del precio B. Pago de intereses II. Otras obligaciones del comprador CAPITULO IX. LOS GASTOS EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA I. Gastos de escrituración II. Gastos de inscripción III. Gastos de cancelación de gravámenes (hipotecas, condiciones resolutorias, etc.) previos IV. Impuestos V. Otros gastos VI. Los gastos en la legislación protectora del consumidor A. Gastos de preparación de la titulación B. Gastos generales en el régimen de propiedad horizontal C. Gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios o de domiciliación de pagos D. Impuestos E. Otros gastos CAPITULO X. LA RESOLUCI??N DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA I. La resolución del contrato en general. Requisitos de la acción resolutoria II. La resolución de la compraventa de vivienda A. Incumplimiento del vendedor B. Incumplimiento del comprador 1. El requerimiento resolutorio III. La facultad resolutoria en la legislación protectora del consumidor IV. El retracto como causa de resolución de la compraventa SEGUNDA PARTE. COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON PARTICULARIDADES CAPITULO I. PARTICULARIDADES POR RAZ??N DE LOS SUJETOS DEL CONTRATO I. Compraventa en "zonas de acceso restringido a la propiedad" por parte de extranjeros II. Compraventa de vivienda afectada por la legislación de inversiones extranjeras en España III. Compraventa de bienes inmuebles del Estado IV. Compraventa de bienes inmuebles de las Entidades locales CAPITULO II. PARTICULARIDADES POR RAZ??N DEL OBJETO I. Compraventa de vivienda de ajena pertenencia II. Compraventa de vivienda arrendada A. Viviendas libres B. Viviendas arrendadas por empresas en virtud de relación laboral C. Viviendas patrimoniales III. Compraventa de vivienda usufructuada IV. Compraventa de vivienda en copropiedad (comunidad ordinaria) V. Compraventa de vivienda en régimen de propiedad horizontal VI. Compraventa de vivienda ganancial VII. Compraventa de la "vivienda familiar" VIII. Compraventa de vivienda hipotecada A. Compraventa con asunción de la deuda garantizada 1. Asunción convencional de la deuda 2. Asunción legal de la deuda 3. Asunción judicial de la deuda B. Compraventa con descuento o retención de la carga hipotecaria 1. Descuento del importe de la deuda hipotecaria 2. Retención de la carga hipotecaria 3. Efectos del descuento y de la retención C. Compraventa con pacto de aplazamiento del pago de la parte del precio correspondiente a la hipoteca D. Pago del precio por entero E. Referencia a la "acción de devastación" IX. Compraventa de vivienda embargada X. Compraventa de vivienda en construcción o en proyecto A. Caracterización del contrato B. Cobertura legal y efectos C. Garantías del comprador 1. Cumplimiento de la obligación de entrega. 2. Retraso en la entrega de la vivienda 3. Las entregas a cuenta 4. Previsiones de la legislación autonómica XI. Compraventa de viviendas con protección oficial A. Precio de venta 1. Viviendas promovidas al amparo de regímenes anteriores al del RD-Ley 31/1978, de 10 de noviembre, sobre política de vivienda. 2. Viviendas sociales 3. Viviendas acogidas al RD-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda 4. Viviendas incluidas en el Plan 2000 - 2005. 5. Legislación autonómica 6. Prohibición de sobreprecio o prima 7. Criterios jurisprudenciales B. Cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de compraventa C. Elevación a escritura pública. Honorarios de Notarios y Registradores D. Uso y transmisión de la vivienda E. Publicidad de la venta de viviendas CAPITULO III. PARTICULARIDADES POR RAZ??N DE LOS PACTOS INCORPORADOS AL CONTRATO I. Compraventa con pacto de retraer II. Compraventa con precio aplazado A. Garantías del pago del precio 1. Garantías personales 2. Garantías reales CAPITULO IV. PARTICULARIDADES POR RAZ??N DE LA FORMA I. Compraventa en pública subasta TERCERA PARTE. ASPECTOS FISCALES DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA CAPITULO I. CONSIDERACIONES GENERALES Y PREVIAS CAPITULO II. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JUR??DICOS DOCUMENTADOS I. Cuestiones generales II. Sujeto pasivo III. Hecho imponible IV. Base imponible A. Comprobación de valores 1.Facultad de la Administración para comprobar el valor real de la vivienda. Casos en que no existe o no se ejerce. 2. Beneficios fiscales. Exención en viviendas de protección oficial V. Cuota tributaria VI.Transmisión en pública subasta CAPITULO III. IMPUESTO SOBRE EL VALOR A??ADIDO (IVA) CAPITULO IV. IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA I. Cuestiones generales II. Caracterización jurídica y hecho imponible. III. Sujeto pasivo A. Efectos de los pactos entre particulares. B. Exenciones subjetivas IV. Base imponible A. Valor del terreno V. Cuota A. Cuota íntegra 1. Tipo de gravamen B. Cuota líquida VI.Devengo VII.Gestión del Impuesto CAPITULO V. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS F??SICAS I.Deducción de la cuota por inversión en vivienda habitual. A. Disfrute de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores B. Obras e instalaciones de adecuación de vivienda. CAPITULO VI. IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO CUARTA PARTE. ASPECTOS PENALES DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA CAPITULO I. ESTAFA INMOBILIARIA I. Venta de vivienda no propia II. Venta de vivienda gravada como libre III. Venta o gravamen de vivienda dos o más veces CAPITULO II. FALSEDAD DOCUMENTAL CAPITULO III. APROPIACI??N INDEBIDA DE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA DEL PRECIO LIBRO SEGUNDO PRIMERA PARTE. LA COMPRAVENTA CON PRESTAMO HIPOTECARIO CAPITULO I. EL PR??STAMO HIPOTECARIO I. Concepto y caracterización jurídica II.El prestamista A.Entidades que pueden conceder préstamos hipotecarios III.El prestatario A.Capacidad 1.Menores sujetos a la patria potestad 2Menores emancipados 3.Personas sujetas a tutela 4.Ausentes 5.Cónyuges CAPITULO II. MODALIDADES DE PR??STAMO HIPOTECARIO I.Préstamo a tipo fijo II. Préstamo a interés variable A. Redondeo de los tipos de interés III. Préstamo con cuota de amortización fija IV.Préstamos a interés variable " con techo " V.Préstamo a interés mixto VI.El tipo de referencia A. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de Bancos B. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de Cajas de Ahorro C. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años del conjunto de entidades D. Tipo activo de referencia de las Cajas de Ahorro ( Indicador CECA, tipo activo) E. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años F.Tipo interbancario a un año ( MIBOR a un año). G. EURIBOR H. Condiciones de los tipos de referencia VII.El diferencial CAPITULO III. COSTE EFECTIVO DEL PR??STAMO I. La tasa anual equivalente ( TAE ) II.Los gastos del préstamo A.Gastos de tasación B.Comisiones CAPITULO IV. FORMALIZACI??N DEL PR??STAMO HIPOTECARIO I. Consideraciones previas. Transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. La 0rden de 5 de mayo de 1994 II. Actos preparatorios A.Folleto informativo B. Tasación de la finca. Orden 805/2003, de 27 de marzo C.Oferta vinculante III.Documento contractual A.Cláusulas financieras del contrato IV. Acto de otorgamiento. Intervención del Notario. CAPITULO V. OBLIGACIONES DEL PRESTATARIO I. Pago del capital e intereses A.Sistemas de amortización del préstamo B.Vencimiento anticipado del préstamo CAPITULO VI. SUBROGACI??N Y MODIFICACI??N DEL PR??STAMO HIPOTECARIO I. Consideraciones generales II.La Subrogación " ex artículo" 1211 del Código Civil. A.Presupuestos de la subrogación B.Condiciones mejorables mediante la subrogación C.Procedimiento para la subrogación D.Derecho de enervación de la subrogación E.Subrogación sin el concurso del acreedor originario F.Efectos de la subrogación G.Ejecución de la hipoteca H.Comisión por amortización anticipada I.Honorarios notariales y registrales J.Beneficios fiscales III.Modificación del préstamo hipotecario A.Beneficios fiscales B.Honorarios notariales y registrales C.Comisión por ampliación del préstamo hipotecario SEGUNDA PARTE. LA EJECUCION DE LA HIPOTECA CAP??TULO I. ACCIONES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO I. Procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca A. ??mbito de la regulación legal B. Competencia 1. Competencia objetiva 2.Competencia territorial C. Demanda ejecutiva 1.Contenido 2.Personas frente a las que debe dirigirse 3.Documentos que han de acompañarse D. Requerimiento de pago E. Certificación de dominio y cargas F. Comunicación del procedimiento al titular inscrito y a los acreedores posteriores G. Administración de la finca o bien hipotecado H. Convocatoria de la subasta. Publicidad de la convocatoria I. Pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante J. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes 1.Vencimiento anticipado de deudas a plazo 2.Hipoteca de vivienda familiar K. Oposición a la ejecución L. Tercerías de dominio M. Suspensión de la ejecución por prejudicialidad penal N. Venta extrajudicial de bienes hipotecados 1. Hipoteca a las que se aplica 2. Presupuesto TERCERA PARTE. ASPECTOS FISCALES DEL PRESTAMO HIPOTECARIO CAPITULO I. TRIBUTACI??N DEL PR??STAMO GARANTIZADO CON HIPOTECA I. Consideraciones generales. Sujeción al impuesto sobre el valor añadido (IVA) o al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (TPO) II. Préstamo hipotecario sujeto al IVA. Gravamen por la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) A. Hecho imponible B. Sujeto pasivo C. Base imponible D. Tipo impositivo E.No exención: Examen del art. 45. I B) del Texto Refundido del Impuesto F.Extinción del préstamo hipotecario. 1. Exención de la cancelación de hipotecas CAPITULO II. PR??STAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA MODALIDAD DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (TPO) I. Hecho imponible. Garantía simultánea y sobrevenida II. Sujeto pasivo, base imponible y tipo impositivo III. Extinción del crédito hipotecario CAPITULO III. PRESCRIPCI??N I. Plazos de prescripción II. Actuaciones que interrumpen la prescripción III. Efectos de la prescripción ANEXO I. FORMULARIOS NOTARIALES 1. Escritura pública de compraventa de vivienda libre hipotecada 2. Escritura pública de Compraventa de vivienda libre hipotecada con precio aplazado, condición resolutoria y cláusula penal 3. Escritura pública de carta de pago y cancelación de hipoteca 4. Escritura pública compraventa de vivienda de protección oficial 5. Escritura de compraventa de vivienda "precio tasado" 6. Contrato privado de compraventa de vivienda libre en proyecto 7. Modelo de renuncia a la exención de IVA ANEXO II. LEGISLACI??N - Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. - 0rden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. - 0rden de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las entidades de crédito. - Circular del Banco de España 8/1990, de 7 de septiembre. ANEXO III. JURISPRUDENCIA REGISTRAL