Urbanismo. Edificación y propiedad horizontal

Si existe una materia jurídica en expansión y permanente desarrollo es, sin duda, el Urbanismo y la propiedad horizontal, de la que se ocupa este III volumen de la colección "La Oficina Notarial". En las Notarías, la actividad inmobiliaria asume un especial protagonismo por su casuística, frecuencia e innegable transcendencia económica. El presente volumen aborda de forma pormenorizada y separada cada una de las operaciones registrales e hipotecarias que tratan sobre la obra nueva, la edificación y otras diversas actuaciones (segregación, agrupación, agrupación, constitución de servidumbres, expediente de dominio, etc.). Además, profundiza en una de las Leyes más importantes de nuestra reciente historia: la Ley de Propiedad Horizontal con profusión de jurisprudencia reciente relativa a la actuación notarial al respecto. Sumario: Abreviaturas Introducción CAP??TULO 1. Apuntes introductorios sobre urbanismo 1. Situación actual de la normativa urbanística 2. Deberes y derechos de los propietarios 3. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades 4. El derecho a edificar 5. Concepto de edificio según la Ley de ordenación de la Edificación 6. Deberes y derechos de los propietarios 7. Actuación notarial en materia urbanística FORMULARIOS Formulario 1. ESCRITO DE ACCI??N P??BLICA ANTE ADMINISTRACI??N Formulario 2. CL??USULA EN ESCRITURA DE COMPRAVENTA QUE CONTIENE REFERENCIA A LA INSPECCI??N T??CNICA DEL EDIFICIO Formulario 3. CL??USULA DE NO ENCONTRARSE INCURSA LA FINCA EN DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO URBAN??STICO CAP??TULO 2. La escritura pública de declaración de obra nueva 1. Antecedentes 2. Inscripción de las obras nuevas y sus requisitos necesarios 3. Intervención de los Notarios y Registradores de la Propiedad en las declaraciones de obra nueva 4. Inscripción de las obras nuevas 5. Requisitos para la inscripción del título 6. Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción 7. El acta de finalización de la obra 8. El Libro del Edificio 9. Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios 9.1. Silencio administrativo 9.2. Anulación de la escritura de obra nueva 9.3. Certificado del técnico competente 10. Técnico competente 11. Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción 12. Inscripción de otras obras nuevas terminadas (antiguas) 13. Infracción urbanística FORMULARIOS Formulario 1. DECLARACI??N DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCI??N POR UNO SOLO DE LOS C??NYUGES Formulario 2. DECLARACI??N DE OBRA NUEVA POR USUFRUCTUARIO Y NUDO PROPIETARIO Formulario 3. ACUERDO DE JUNTA DE COMUNIDAD QUE AUTORIZA UNA MODIFICACI??N Formulario 4. CONSIGNACI??N EN LA ESCRITURA DE LA OBRA NUEVA TERMINADA O EN CONSTRUCCI??N Formulario 5. ACTA DE ENTREGA DE PARTE DE PR??STAMO HIPOTECARIO A PROMOTOR Formulario 6. ACTA PROTOCOLIZACI??N DE CERTIFICADO FINAL DE OBRA Formulario 7. RESE??A EN ESCRITURA DE COMPRAVENTA DEL ACTA DE FINALIZACI??N DE LA OBRA Formulario 8. ESTIPULACI??N CONTEMPLANDO LA NO INCLUSI??N DE CL??USULAS ABUSIVAS Formulario 9. ACTA DE DEP??SITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO Formulario 10. RESE??A EN ESCRITURA DE COMPRAVENTA DEL LIBRO DEL EDIFICIO Y DE SU ENTREGA AL USUARIO-COMPRADOR Formulario 11. ESCRITURA DE ANULACI??N DE OBRA NUEVA Y DIVISI??N HORIZONTAL Formulario 12. COMPARECENCIA DEL ARQUITECTO EN LA PROPIA ESCRITURA DE OBRA NUEVA Formulario 13. CERTIFICADO DEL T??CNICO COMPETENTE ACREDITATIVO DE QUE LA OBRA DECLARADA SE AJUSTA AL PROYECTO Formulario 14. ESCRITURA DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCI??N Y CONSTITUCI??N EN R??GIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Formulario 15. ESCRITURA DE DECLARACI??N DE OBRA NUEVA TERMINADA (ANTIGUA) Formulario 16. RESE??A DE NO ESTAR INCURSA EN INFRACCI??N URBAN??STICA Formulario 17. ESCRITURA DE DIVISI??N HORIZONTAL, EXTINCI??N DE CONDOMINIO Y ADJUDICACI??N DE VIVIENDAS CAP??TULO 3. La copropiedad y la extinción de proindiviso 1. La copropiedad o la comunidad de bienes 2. La extinción de proindiviso FORMULARIOS Formulario 1. INTERVENCI??N DE OTORGANTES CON COMUNIDAD DE BIENES Formulario 2. CONSTITUCI??N DE COMUNIDAD DE BIENES EN DOCUMENTO PRIVADO Formulario 3. CL??USULA DE INDIVISI??N TEMPORAL Formulario 4. CL??USULA DE SOMETIMIENTO A ARBITRAJE/AMIGABLES COMPONEDORES Formulario 5. ESCRITURA DE EXTINCI??N COMUNIDAD DE BIENES Formulario 6. ESCRITURA DE EXTINCI??N DE PROINDIVISO SIMPLE Formulario 7. EXTINCI??N PARCIAL DE PROINDIVISO Formulario 8. EXTINCI??N DE PROINDIVISO DE DOS FINCAS CAP??TULO 4. Las servidumbres 1. Definición de servidumbre 2. Características de las servidumbres 3. Las servidumbres voluntarias 4. Las servidumbres legales 5. De las servidumbres en materia de aguas 6. Servidumbres de protección 6.1. Servidumbres de protección 6.2. Servidumbre de tránsito 6.3. Servidumbres de acceso público y gratuito al mar 6.4. Servidumbre de acueducto 7. De la servidumbre de paso 8. De la servidumbre de medianería 9. De la servidumbre de luces y vistas 10. De las servidumbres de desagüe de los edificios 11. De las servidumbres relativas a distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones 12. Las servidumbres personales FORMULARIOS Formulario 1. SERVIDUMBRE PARA USO DE PISCINA Y ESPACIOS COMUNES DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL Formulario 2. CONSTITUCI??N DE SERVIDUMBRE SOBRE FINCA PROPIA Formulario 3. CONSTITUCI??N DE SERVIDUMBRE SOBRE FINCA (TIPO) Formulario 4. CONSTITUCI??N DE SERVIDUMBRE VOLUNTARIA (CENTRO DE TRANSFORMACI??N EL??CTRICA) Formulario 5. SERVIDUMBRE DE USO (INSTALACI??N DE CONTADOR DE AGUA) Formulario 6. CONSTITUCI??N DE SERVIDUMBRE DE PASO Formulario 7. CONSTITUCI??N DE SERVIDUMBRE DE MEDIANER??A Formulario 8. CONSTITUCI??N DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS Formulario 9. OTRA VARIANTE DE CONSTITUCI??N DE LUCES Y VISTAS Formulario 10. SERVIDUMBRE DE ADOSAMIENTO Formulario 11. CONSTITUCI??N DE SERVIDUMBRE PERSONAL CAP??TULO 5. La agrupación de fincas FORMULARIOS Formulario 1. ESCRITURA DE AGRUPACI??N DE FINCAS DE UN SOLO PROPIETARIO Formulario 2. ESCRITURA DE AGRUPACI??N DE FINCAS DISCONTINUAS Formulario 3. ESCRITURA DE AGRUPACI??N DE DISTINTOS TITULARES CAP??TULO 6. La agregación de fincas FORMULARIO Formulario 1. ESCRITURA DE AGREGACI??N CAP??TULO 7. La escritura de segregación FORMULARIOS Formulario 1. ESCRITURA DE SEGREGACI??N Formulario 2. ESCRITURA DE SEGREGACI??N Y AGRUPACI??N DE FINCAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL Y COMPRAVENTA Formulario 3. ESCRITURA DE DIVISI??N MATERIAL Formulario 4. ESCRITURA DE PARCELACI??N DE FINCAS Formulario 5. RESE??A DE LA FINCA-RESTO CAP??TULO 8. La concordancia entre el registro y la realidad jurídica 1. El tercero hipotecario 2. La inmatriculación de las fincas 3. La reanudación del tracto sucesivo 3.1. Acta de notoriedad del artículo 200 de la Ley Hipotecaria 4. El expediente de dominio 5. Los excesos de cabida FORMULARIOS Formulario 1. ACTA PARA LA CONSTATACI??N DEL EXCESO DE CABIDA Formulario 2. ACTA DE CONSTATACI??N DE EXCESO DE CABIDA (CIERRE) Formulario 3. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACI??N DE FINCA Formulario 4. ESCRITO INTERPONIENDO EL EXPEDIENTE DE DOMINIO SOBRE REANUDACI??N DE TRACTO CAP??TULO 9. La propiedad horizontal 1. Los títulos de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal 2. Definición de Propiedad Horizontal 3. El título constitutivo de la propiedad horizontal 3.1. Descripción del edificio en su conjunto 3.2. Determinación de la cuota de participación 3.3. Estatutos o Normas de Comunidad 4. Deberes y derechos de los propietarios en el régimen de propiedad horizontal 4.1. Respetar las instalaciones generales comunitarias 4.2. Mantener en buen estado de conservación la propia vivienda 4.3. Consentir reparaciones necesarias para la Comunidad en la propia vivienda 4.4. Permitir el acceso al propio piso o local 4.5. Contribuir a los gastos generales de la Comunidad 4.6. Crédito preferente a favor de la Comunidad de Propietarios 4.7. Reseña en la escritura de compraventa del certificado de deudas comunitarias 4.8. Necesidad de contribuir al fondo de reserva 4.9. Deber de diligencia en el uso del inmueble 4.10. Obligación de comunicar el cambio de domicilio al Secretario 5. Obligaciones de la Comunidad de Propietarios 6. Los órganos de gobierno de las Comunidades de Propietarios 6.1. La Junta de propietarios 6.2. El Presidente 6.3. El Vicepresidente 6.4. El Secretario 6.5. El Administrador 7. El Libro de Actas 7.1. Diligenciado del libro 7.2. Contenido del acta 7.3. Cierre del acta 7.4. Custodia de los libros de actas y demás documentación 8. El arbitraje en las escrituras de obra nueva y división horizontal FORMULARIOS Formulario 1. MODELO DE ESTATUTOS DE COMUNIDAD (SIMPLES) Formulario 2. ESTATUTOS DE COMUNIDAD (OTRA VARIANTE) Formulario 3. NORMA INTERNA SOBRE INSTALACI??N DE AIRES ACONDICIONADOS Y TOLDOS, O CERRAMIENTO DE TERRAZAS Formulario 4. CL??USULA DE APORTACI??N DEL CERTIFICADO DE COMUNIDAD DE ESTAR AL CORRIENTE DE PAGOS Formulario 5. CL??USULA DE SUBROGACI??N EN DEUDAS COMUNITARIAS POR PARTE DEL COMPRADOR Formulario 6. CL??USULA DE EXONERACI??N DE APORTAR EL CERTIFICADO DE COMUNIDAD DE ESTAR AL CORRIENTE DE PAGOS Y DE COMUNIDAD Formulario 7. REQUERIMIENTO NOTARIAL SOLICITANDO AL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD EL CERTIFICADO RELATIVO A LAS CARGAS COMUNITARIAS Formularios 8 y 9.CL??USULAS DE COMUNICACI??N AL SECRETARIO DE LA COMUNIDAD DEL CAMBIO DE TITULARIDAD Formulario 10. ACTA DE MANIFESTACIONES DECLARANDO LA P??RDIDA DEL LIBRO DE ACTAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Formulario 11. CL??USULA DE ARBITRAJE EN LOS ESTATUTOS DE COMUNIDAD CAP??TULO 10. Modificación del régimen de propiedad horizontal 1. Modificación del título constitutivo 2. Desafectación de elementos comunes 2.1. La situación de cargas del elemento desafectado 3. Afectación de elementos comunes 4. El cambio de uso o destino de las fincas independientes 5. División material o agrupación en la propiedad horizontal 6. Agrupación o agregación de locales de distintos edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal FORMULARIOS Formulario 1. ESCRITURA DE MODIFICACI??N DE EDIFICIO EN R??GIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Formulario 2. DESAFECTACI??N DE PORTER??A Y POSTERIOR VENTA Formulario 3. ESCRITO PRIVADO DE CONSENTIMIENTO A LA DESAFECTACI??N DE ELEMENTO COM??N Formulario 4. CONSENTIMIENTO BANCARIO LIBERANDO DE RESPONSABILIDAD A LA FINCA DESAFECTADA Formulario 5. ESCRITURA DE COMPRAVENTA Y AFECTACI??N COMO ELEMENTO COM??N Formulario 6. ESCRITURA DE CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA Formulario 7. AUTORIZACI??N ESTATUTARIA PARA DIVIDIR, SEGREGAR, AGRUPAR O AGREGAR DEPARTAMENTOS INDEPENDIENTES Formulario 8. AUTORIZACI??N DE LA JUNTA GENERAL DE PROPIETARIOS PARA DIVIDIR, SEGREGAR, AGRUPAR O AGREGAR DEPARTAMENTOS INDEPENDIENTES Formulario 9. ESCRITURA DE AGRUPACI??N EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL CAP??TULO 11. Tratamiento de garajes y trasteros en el régimen de propiedad horizontal 1. Los garajes y trasteros en la Propiedad Horizontal 2. Vinculación ob rem FORMULARIO Formulario 1. ESCRITURA DE DIVISI??N CON VINCULACI??N OB REM CAP??TULO 12. La mancomunidad en la propiedad horizontal FORMULARIO Formulario 1. ESCRITURA DE MANCOMUNIDAD OTORGADA POR LAS SOCIEDADES CAP??TULO 13. La extinción de la propiedad horizontal 1. La destrucción del edificio 2. Conversión de propiedad horizontal en propiedad o copropiedad ordinaria FORMULARIO Formulario 1. ESCRITURA DE EXTINCI??N DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONVERSI??N EN PROPIEDAD ORDINARIA CAP??TULO 14. Justificación de las garantías necesarias en la edificación 1. Obligación de las edificaciones de estar aseguradas 2. Objetivo y alcance de las garantías 3. Manera de acreditar el seguro decenal 4. Excepciones al establecimiento del seguro decenal 5. Imposibilidad de cierre registral de las promotoras carentes de las garantías legales de la LOE FORMULARIOS Formulario 1. EXONERACI??N DEL COMPRADOR AL VENDEDOR DE LA OBLIGACI??N DE APORTAR EL SEGURO DECENAL Formulario 2. RESE??A DE AUTOPROMOTOR Formulario 3. RESE??A DEL SEGURO DECENAL EN ESCRITURA DE COMPRAVENTA Formulario 4. CL??USULA EN ESCRITURA DE LIQUIDACI??N DE SOCIEDAD MERCANTIL DE NO PROMOCI??N DE INMUEBLES CAP??TULO 15. Derecho de elevación, sobreedificación y subedificación 1. Regulación en el derecho común 2. El derecho de vuelo en el Régimen de Propiedad Horizontal 3. Regulación en el ámbito del Derecho Foral FORMULARIO Formulario 1. ESCRITURA DE DECLARACI??N DE OBRA EN EJECUCI??N DEL DERECHO DE VUELO Y MODIFICACI??N DEL R??GIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL CAP??TULO 16. El derecho de superficie 1. Concepto 2. Naturaleza jurídica 2.1. Sujetos 2.2. Objeto 3. Constitución 4. Transmisión, gravamen y extinción 4.1. En cuanto al superficiario 4.2. En cuanto al propietario del suelo 5. Extinción del derecho de superficie FORMULARIO Formulario 1. ESCRITURA CONSTITUCI??N DE DERECHO DE SUPERFICIE CAP??TULO 17. La reparcelación Introducción 2. Los diferentes sistemas de actuación urbanística 2.1. Expropiación 2.2. Compensación 2.2.1. La Junta de Compensación 2.3. Cooperación 2.3.1. Inicio del expediente de Reparcelación ??ndice de los artículos del Reglamento Notarial citados en este volumen Bibliografía