El contrato de compraventa de vivienda en construcción y su incumplimiento

Esta obra aborda las numerosas controversias que, eventualmente, suelen suscitarse entre comprador y vendedor-promotor a resultas del contrato de compraventa de vivienda en construcción (también denominado ??sobre plano??), desde su perfección hasta su consumación. La aproximación a la materia se divide en dos partes: una primera, de carácter más doctrinal, en la que se analiza el propio contrato de compraventa de vivienda en construcción, su naturaleza y dinámica, así como el régimen general al que se someten los eventuales incumplimientos de los contratantes. En la segunda parte, y con un enfoque más práctico, se abordan las controversias más habituales derivadas del incumplimiento o del cumplimiento defectuoso de lo pactado: ¿qué virtualidad tienen las cláusulas contractuales que califican de ??aproximado?? u ??orientativo?? el plazo de entrega de la vivienda ??sobre plano???; en el caso de entrega de la vivienda con unos servicios, calidad e instalaciones no acordes con los pactados ¿puede calificarse jurídicamente tal actuación del promotor como defecto constructivo?; carecer de las vistas o panorámicas señaladas en el folleto publicitario ¿es un incumplimiento contractual indemnizable económicamente? ¿puede ser causa de resolución del contrato de compraventa? Asimismo, se encaran cuestiones de candente actualidad e indudable interés práctico como son la problemática derivada del impago del precio de la vivienda por el comprador con motivo del actual contexto de crisis económica: ¿puede ser causa de resolución contractual a instancia del comprador la denegación sistemática por las entidades bancarias de financiación para el pago de la vivienda?, ¿supone un incumplimiento contractual de la promotora con virtualidad resolutoria la denegación del crédito hipotecario por la entidad crediticia que financió la construcción de la obra? I. ESTUDIO DOCTRINAL INTRODUCTORIO I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILATERALES 1. El contrato de compraventa de vivienda en construcción o ??sobre plano??: La figura del promotor inmobiliario 2. Régimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en los contratos sinalagmáticos: los arts. 1124 CC y 1100 y ss. CC 3. Régimen legal y jurisprudencial de los incumplimientos en el contrato de compraventa, en general, y en el contrato de compraventa de vivienda ??sobre plano??, en particular II. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION 1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega por parte del vendedor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano 2. Controversias en torno al incumplimiento de la obligación de pago por parte del comprador en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano II. PROBLEM??TICA JURISPRUDENCIAL ORDENADA Y SISTEMATIZADA I. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION E INCUMPLIMIENTOS DE LAS OBLIGACIONES EN LOS CONTRATOS BILATERALES 1. El contrato de compraventa de vivienda en construcción o ??sobre plano??: La figura del promotor inmobiliario II. R??GIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN LOS CONTRATOS SINALAGM??TICOS: LOS ARTS. 1124 C.C Y EL ART. 1100 Y SS. C.C III. R??GIMEN LEGAL Y JURISPRUDENCIAL DE LOS INCUMPLIMIENTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA, EN GENERAL, Y EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA ??SOBRE PLANO??, EN PARTICULAR 1. Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de entrega en el contrato de compraventa: La obligación de entrega en plazo y de identidad e integridad de la entrega. Consecuencias de su incumplimiento 2. Régimen legal y jurisprudencial de la obligación de pago en el contrato de compraventa: consecuencias de su incumplimiento. La facultad resolutoria y el requerimiento del Art. 1504 C.C. IV. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION 1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega por parte del vendedor-promotor en el contrato de compraventa de vivienda ??sobre plano?? 2. Controversias en torno al incumplimiento de la entrega de la vivienda en el plazo pactado 3. Controversias en torno a la entrega de la vivienda con obstáculos administrativos que impidan su uso: La entrega de la vivienda sin la Licencia de primera ocupación o Cédula de Habitabilidad de la vivienda V. CONTROVERSIAS EN TORNO AL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACI??N DE PAGO POR PARTE DEL COMPRADOR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO 1. Controversias en torno a la alegación como motivo del impago por el comprador de su insolvencia sobrevenida o dificultades de acceso al crédito financiero 2. Controversias en torno a las Cláusulas penales previstas contractualmente para el caso de falta de pago del comprador: su moderación y nulidad 3. Controversias en torno al requerimiento del Art. 1504 C.C III. ESQUEMAS PROCESALES I. ESQUEMA DE JUICIO ORDINARIO. ARTS. 399 A 436 LEC IV. FORMULARIOS GENERALES 1. Demanda de juicio ordinario sobre resolución de contrato de compraventa de inmueble por incumplimiento del plazo de entrega con solicitud de devolución de cantidades entregadas 2. Demanda en ejercicio de acción de incumplimiento de contrato de compraventa de inmueble por haberse entregado la vivienda con una cabida menor que la estipulada 3. Demanda de juicio ordinario en ejercicio de resolución de compraventa de inmueble por impago del precio con reparación daños y perjuicios a tenor de cláusula penal V. CASOS PR??CTICOS CASO PR??CTICO 1: ¿CUALES SON LAS NOTAS CARACTER??STICAS DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCI??N O ??BAJO PLANO??? CASO PR??CTICO 2: ¿CUANDO SE ENTIENDE PERFECCIONADO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA ??SOBRE PLANO??? ¿QUE EFECTOS JUR??DICOS PRODUCE ESTA PERFECCI??N? ¿ES LO MISMO PERFECCI??N QUE CONSUMACI??N DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA? CASO PR??CTICO 3: ¿PUEDEN CONSIDERARSE V??LIDAS LAS CL??USULAS CONTRACTUALES QUE EXONERAN DE TODA RESPONSABILIDAD AL VENDEDORPROMOTOR EN EL CASO DE LA DEMORA O RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA Y EN GENERAL LAS QUE IMPIDAN POSIBILIDAD DE RECLAMAR LA INDEMNIZACI??N DE DA??OS Y PERJUICIOS POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL? CASO PR??CTICO 4: ¿QU?? VIRTUALIDAD TIENEN LAS CL??USULAS CONTRACTUALES QUE CALIFICAN DE ??APROXIMADO?? U ??ORIENTATIVO?? EL PLAZO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA ??SOBRE PLANO??? CASO PR??CTICO 5: AL HILO DE LO ANTERIOR ¿QUE DEBE ENTENDERSE COMO ??CAUSA MAYOR??? CASO PR??CTICO 6: ¿SON V??LIDAS LAS CL??USULAS QUE SE??ALAN UN PLAZO CONCRETO DE PR??RROGA EN LA FECHA DE ENTREGA VINCULADA A MOTIVOS DE CAUSA MAYOR??? CASO PR??CTICO 7: EN ESTE SENTIDO ¿SON V??LIDAS LAS CL??USULAS CONTRACTUALES QUE PERMITAN ALTERAR EL PLAZO DE ENTREGA SINE DIE POR CAUSAS VINCULADAS A LA VOLUNTAD DE LA PROMOTORA O CONSTRUCTORA? ¿SER??A V??LIDA LA CL??USULA DE PRORROGA SI QUEDA VINCULADA A CUALQUIER MOTIVO, INCLUIDA LA VOLUNTAD DEL PROMOTOR, PERO SE SE??ALA UN PLAZO CONCRETO DE PR??RROGA? CASO PR??CTICO 8: DEL EXAMEN DE LA JURISPRUDENCIA MENOR ¿PUEDE LLEGARSE A ALGUNA CONCLUSI??N RESPECTO AL TIEMPO DE RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA QUE PUEDE DAR LUGAR A LA RESOLUCI??N DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA A INSTANCIA DEL COMPRADOR? CASO PR??CTICO 9: EL INCUMPLIMIENTO DEL VENDEDOR-PROMOTOR DE LA FECHA DE ENTREGA DE LA VIVIENDA ¿PRODUCE EL EFECTO DE COMIENZO DE LA MORA AUTOM??TICAMENTE DESDE ESA FECHA O ES NECESARIA LA INTIMACI??N DE CUMPLIMIENTO JUDICIAL O EXTRAJUDICIALMENTE POR PARTE DEL COMPRADOR? CASO PR??CTICO 10: UNA VEZ INICIADAS LAS OBRAS DE LA VIVIENDA CONFORME A LA LEGALIDAD URBAN??STICA ¿CUALES SON LAS CONSECUENCIAS JUR??DICAS DE LA ANULACI??N JUDICIAL SOBREVENIDA DE ESTA NORMATIVA? CASO PR??CTICO 11: ¿QU?? HA DE ENTENDERSE POR PUESTA A DISPOSICI??N DE LA VIVIENDA VENDIDA? ¿ES REQUISITO NECESARIO LA OBTENCI??N DE LA LICENCIA DE OCUPACI??N AS?? COMO DE LA C??DULA DE HABITABILIDAD? ¿LA ENTREGA DE LA VIVIENDA POR EL VENDEDOR-PROMOTOR SIN LICENCIA DE PRIMERA OCUPACI??N Y CEDULA DE HABITABILIDAD ES CAUSA DE RESOLUCI??N CONTRACTUAL? CASO PR??CTICO 12: ¿PUEDEN CALIFICARSE DE ??VICIO OCULTO?? LOS DEFECTOS DE SUPERFICIE, CALIDADES Y SERVICIOS DE LA VIVIENDA? CASO PR??CTICO 13: EN EL CASO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA CON UNOS SERVICIOS, CALIDADES E INSTALACIONES NO ACORDES CON LOS PACTADOS ¿PUEDE CALIFICARSE JURIDICAMENTE TAL ACTUACI??N DEL PROMOTOR COMO DEFECTO CONSTRUCTIVO? CASO PR??CTICO 14: LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA SOBRE PLANO PUEDE CONCEPTUARSE EN PRINCIPIO COMO ??DE CUERPO CIERTO?? A LOS EFECTOS DE LA APLICACI??N DE LOS ARTS. 1469 Y SS. C.C? ¿C??MO DEBE SER CALIFICADA LA ENTREGA DE LA VIVIENDA CON UNA SUPERFICIE MENOR A LA PACTADA? CASO PR??CTICO 15: ¿RESULTAR??A EFICAZ LA REFERENCIA COMO COMPRAVENTA DE ??CUERPO CIERTO?? EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA PARA SU CALIFICACI??N JUR??DICA COMO TAL? CASO PR??CTICO 16: AL HILO DE LO ANTERIOR ¿C??MO SE DETERMINA LA SUPERFICIE DE LA VIVIENDA? ¿C??MO ??TIL O C??MO CONSTRUIDA? CASO PR??CTICO 17: LA FALTA DE OBJECI??N, RESERVA O PROTESTA DEL COMPRADOR EN EL MOMENTO DEL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA O LA REFERENCIA EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA A QUE SE ENTREGA LA VIVIENDA ??A CONFORMIDAD O SATISFACCI??N DEL COMPRADOR?? ¿SUPONE UNA RENUNCIA T??CITA DEL COMPRADOR A UNA RECLAMACI??N POSTERIOR EN CUANTO A RETRASOS EN LA ENTREGA, DEFECTOS DE LA SUPERFICIE, CALIDADES, INSTALACIONES O SERVICIOS PACTADOS? CASO PR??CTICO 18: ¿TENDR??A EFICACIA UNA RENUNCIA EXPRESA A RECLAMAR POR DEFICIENCIAS INSERTA EN LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA? CASO PR??CTICO 19: CARECER DE LAS VISTAS O PANOR??MICAS DESDE LA VIVIENDA SE??ALADAS EN EL FOLLETO PUBLICITARIO ¿ES UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL INDEMNIZABLE ECON??MICAMENTE? ¿PUEDE SER CAUSA DE RESOLUCI??N DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA? CASO PR??CTICO 20: ¿PUEDE SER MOTIVO DE DA??O MORAL INDEMNIZABLE LA ENTREGA DE UNA VIVIENDA CARENTE DE LOS SERVICIOS PRIVADOS OFERTADOS EN LA PUBLICIDAD POR EL PROMOTOR? CASO PR??CTICO 21: ¿RESULTA POSIBLE LA MODERACI??N JUDICIAL DE LAS CL??USULAS PENALES PARA EL CASO DE RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA VENDIDA ??SOBRE PLANO??? CASO PR??CTICO 22: A PESAR DE LA EXISTENCIA DE UNA CL??USULA PENAL EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA QUE CUANTIFICA LOS DA??OS POR RETRASO EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA ¿SE PUEDEN RECLAMAR DA??OS DISTINTOS O ADICIONALES, SINGULARMENTE DA??OS MORALES? ¿ES COMPATIBLE LA CL??USULA PENAL CON OTRAS POSIBLES INDEMNIZACIONES? CASO PR??CTICO 23: ¿SUPONE UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE LA PROMOTORA CON VIRTUALIDAD RESOLUTORIA LA DENEGACI??N DEL CR??DITO HIPOTECARIO POR LA ENTIDAD QUE FINANCI?? LA CONSTRUCCI??N DE LA OBRA, A TRAV??S DE SUBROGACI??N? CASO PR??CTICO 24: EN EL ACTUAL CONTEXTO DE CRISIS ECON??MICA ¿PUEDE SER CAUSA DE RESOLUCI??N CONTRACTUAL A INSTANCIA DEL COMPRADOR LA DENEGACI??N SISTEM??TICA POR LAS ENTIDADES BANCARIAS DE FINANCIACI??N HIPOTECARIA PARA EL PAGO DE LA VIVIENDA? CASO PR??CTICO 25: ¿ES V??LIDO EL ENV??O DEL REQUERIMIENTO RESOLUTORIO POR EL VENDEDOR A TRAV??S DE TELEGRAMA O BUROFAX? CASO PR??CTICO 26: ¿SE CONSIDERAN VALIDOS Y EFICACES LOS REQUERIMIENTOS AL COMPRADOR INST??NDOLE AL PAGO EN UN PLAZO Y EN CASO DE NO SER ATENDIDO, QUE SE TENGA POR RESUELTO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA? CASO PR??CTICO 27: AHORA BIEN, UN REQUERIMIENTO DE PAGO AL COMPRADOR ¿TIENE EFECTOS RESOLUTORIOS DE LA COMPRAVENTA? CASO PR??CTICO 28: ¿COMO DEBE SER CALIFICADA LA CL??USULA CONFORME A LA CUAL SE OBLIGA E IMPONE AL COMPRADOR SATISFACER LA CANTIDAD QUE ASCIENDA EL IMPUESTO MUNICIPAL DE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVAL??A)? VI. NORMATIVA REGULADORA I. NORMATIVA CIVIL 1. Código Civil: Arts. 1088 a 1213 y Art. 1445 a 1506 II. NORMATIVA ADMINISTRATIVA 1. Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas 2. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (Arts. 8 a 10, 80 a 91)