III. Régimen de transmisión

Vamos a tratar aquí el régimen de transmisión de los derechos de aprovechamiento por turno, por el propietario o promotor. La facultad dispositiva del titular del derecho ya la hemos visto, y en cuanto a la del propietario sobre el inmueble, ésta se recoge en el Artículo 1.4 in fine que dispone: ´El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del régimen y de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de su derecho de propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado´. La única cuestión, para el supuesto de transmisión del inmueble y con el régimen configurado como derecho real, es sí a la hora de fijar la base imponible, y de acuerdo con lo previsto en el Artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones y 37 del Reglamento del mismo, dicho régimen se consideraría "carga deducible" o no. Si tenemos en cuenta que según la doctrina75 para el caso de transmisión gratuita de los derechos de aprovechamiento por turno debería aplicarse analógicamente el Artículo 52 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, aplicándose las reglas de los usufructos temporales, habría que concluir que la valoración del inmueble, en caso de transmisión debería realizarse como si se transmitiera la nuda-propiedad del mismo. Esta cuestión será clara si todos los derechos de aprovechamiento por turno se han transmitido, pero ¿si sólo se ha transmitido uno; sería aplicable la misma regla? En principio esta norma debería aplicarse desde el momento de constitución del régimen, con independencia de sí se ha iniciado la transmisión de derechos o no.

Es en esta regulación, donde se recoge de manera directa el contenido de la Directiva 94/47 ya que según el Considerando 2 de la misma: `Considerando que el objetivo de la presente Directiva es la creación de una base mínima de normas comunes que permita garantizar el buen funcionamiento del mercado interior y, a través de ello, la protección de los adquirentes; que es suficiente que dichas normas se refieran a las transacciones contractuales sólo en sus aspectos relativos a la información sobre los elementos constitutivos del contrato, a las modalidades de transmisión de dicha información y a los procedimientos y modalidades de resolución´. Por ello una vez constituido el régimen e inscrito, su contenido se caracteriza por establecer una serie de garantías para el adquirente-consumidor, que suponen una serie de cargas y responsabilidades para el propietario, pero que se compensan con la conservación de la propiedad. La Directiva incide especialmente en este aspecto tuitivo, regulando varias cuestiones que son desarrolladas por la Ley. Sin embargo la transposición de la Directiva, que es una de las finalidades de la Ley 42/98 de 15 de diciembre, se hace de manera incorrecta en varios puntos, iniciándose por ello procedimiento de infracción contra España76, lo que ha motivado que la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, haya modificado parcialmente la Ley 42/98 de 15 de diciembre, para como dice su Exposición de Motivos ´para acomodarla en mayor medida a la normativa comunitaria´.

Las normas de la Ley 42/98 de 15 de diciembre se aplican al propietario, promotor o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno. Por lo tanto el particular que transmite su derecho queda excluido de dicha normativa y así lo declara expresamente el Artículo 2 del Decreto 117 de Baleares, respecto de los adquirentes que revendan sus derechos a terceros.

Desde el punto de vista de los adquirentes del derecho de aprovechamiento por turno, que serán titulares de derechos reales (o en otro caso, arrendatarios para uso distinto de vivienda), aunque sujetos a períodos, hay que resaltar que según la Directiva77, sólo pueden serlo personas físicas, pero en la Ley no se matiza, por lo que podrán serlo tanto personas físicas como jurídicas (ya que así como en derecho comunitario sólo es consumidor la persona física que actúa con propósito ajeno a su actividad profesional, en nuestro derecho, a diferencia del comunitario, también es consumidor la persona jurídica78). Este titular, tendrá en el ámbito de la normativa turística el carácter de ´turista´ o `usuario turístico´, según resulta tanto del artículo 3 del Decreto 272/97 de Canarias, así como el artículo 38 de la Ley 2/99 de 24 de marzo, Ley General Turística de las Islas Baleares.

1. Fase Precontractual

El propietario o promotor o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno, que se proponga iniciar la transmisión de estos derechos, deberá editar, de acuerdo con la normativa que, en su caso, apruebe la Comunidad Autónoma competente en materia de consumo, un documento informativo con el carácter de oferta vinculante que entregará gratuitamente a quien solicite información, después de haber sido archivado en el Registro, y cuyo contenido se recoge en el artículo 8.2 de la Ley 42/98, según el cual:

"En tal documento se mencionarán los siguientes extremos:

a) Identidad y domicilio del propietario o promotor y de cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de los derechos de aprovechamiento por turno.

b) La naturaleza real o personal de los derechos que van a ser objeto de transmisión, con indicación de la fecha en que, según lo que resulte de la nota del Registro de la Propiedad al pie de la escritura reguladora, se ha de extinguir el régimen.

En todo caso, se indicarán los requisitos y condiciones que para el ejercicio de tales derechos se exigen en el lugar donde está situado el inmueble, y si están cumplidos o, en caso contrario, los requisitos o condiciones que todavía deberán cumplirse (*)79.

c) Si la obra está en construcción, indicación de la fecha límite para su terminación, también según lo que resulte de la escritura reguladora, e indicación de la fecha estimada de extinción del régimen, calculada sobre la fecha límite de la terminación de la obra.

d) Descripción precisa del inmueble sobre el que se ha constituido el régimen y de su situación, y si la obra está concluida o se encuentra en construcción.

e) Los servicios comunes que permiten la utilización del inmueble y los demás de los que puede o podrá disfrutar el adquirente, con indicación de la fase en que se encuentran y las condiciones de tal disfrute (*).

f) Instalaciones de uso común a las que el titular podrá tener acceso y, si procede, condiciones para ese acceso, con indicación expresa de su importe o de las bases para su determinación.

g) Indicación, en su caso, de la empresa de servicios que se hará cargo de la administración, con expresión de su denominación y sus datos de inscripción en el Registro Mercantil.

h) Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno y precio de los que lo tengan más alto; las cargas legalmente obligatorias, como contribuciones o exacciones fiscales, entre otras; los gastos anuales o su estimación, por ocupación del inmueble, por utilización de las instalaciones y servicios comunes, así como los derivados de la administración, conservación y el mantenimiento del alojamiento y elementos comunes, con indicación del procedimiento de cálculo de las futuras anualidades (*).

Asimismo se expresará que la adquisición de los derechos de aprovechamiento por turno no supondrá desembolso, gasto u obligación alguna distintos de los mencionados en el contrato (*). El precio de los derechos será una información de relativa utilidad, en la medida que el precio se debe ir reduciendo a medida que transcurra el tiempo, pues no es lo mismo comprar una semana cuando quedan 49 años para la extinción del régimen, que hacerlo cuando sólo quedan 5. Por otra parte la exigencia de determinación en relación con el precio, no es una novedad, ya que se encontraba regulada con carácter genérico para los alojamientos turísticos en la Orden del Ministerio de Comercio y Turismo de 15 de septiembre de 1978.

i) Información sobre el número de alojamientos susceptibles de aprovechamiento por turno y del número de turnos por alojamiento.

j) Información sobre los derechos de desistimiento y de resolución unilateral que tendrá el adquirente, expresando el tiempo de que dispondrá, según esta Ley, para ejercitarlo, que no tendrá a su cargo ningún gasto por el ejercicio del mismo, e indicación de la persona y domicilio a quien deberá comunicarse, si se ejercita. Si la obra está en construcción, indicación del aval o del seguro constituido para garantizar la terminación de la misma.

k) Si existe o no la posibilidad de participar en un sistema de intercambio y, en caso positivo, el nombre, denominación o la razón social del tercero que se va a hacer cargo del servicio, haciéndose mención del documento que, con carácter anual, expedirá dicho tercero acreditando la participación del régimen en el programa de intercambio. El documento, firmado por el representante legal de la empresa de intercambio, expresará que el contrato del adquirente o titular del derecho de aprovechamiento con la empresa de intercambio es un contrato independiente y distinto del contrato que vincula al adquirente con el promotor o propietario del régimen de aprovechamiento por turno. En el documento se hará constar además la cuota de participación como socio en el programa de intercambio y las cuotas de intercambio correspondientes.

En el documento se expresará además el número total de socios afiliados al programa de intercambio, así como el número de regímenes que participan en dicho programa y una reseña general sobre el funcionamiento del sistema. El documento expedido por la sociedad de intercambio se incorporará y formará parte integrante del documento informativo previsto en este artículo´.

Sorprende que este Artículo señale que la edición de este documento informativo se realizará de acuerdo con la normativa de las Comunidades Autónomas, regulando minuciosamente a continuación el contenido del mismo; por lo tanto parece que a las Comunidades Autónomas les quedará por regular, además de añadir algún contenido (lo que dado la detallada regulación de la Ley, se limitaría a la exigencia de algún plano o incluso "algún bonito alzado") la "forma de edición" (formato, tipo de papel, color, caracteres...), en definitiva un estrecho margen sobre el que "normar". No obstante existían Comunidades Autónomas que habían dictado normas sobre esta materia, con anterioridad a la Ley 42/98, y que dada la remisión normativa del Artículo 8.2 de la misma, habrá que respetar. Así hay que tener en cuenta las exigencias del artículo 11 del Decreto 272/97, en el caso de Canarias80; y del artículo 581 del decreto 117/97 en el caso de Baleares. Además en el caso de Canarias dice el artículo 12 del Decreto 272/97 que `un ejemplar del material publicitario será depositado, por aquel por cuya cuenta se edite, ante la Administración turística competente que velará por su correcta adecuación al contenido de este Reglamento y por la corrección de la información, evitando situaciones equívocas o engañosas, o que contenga cualquier forma de sugestión que haga inferir una mayor calidad en el servicio de la que es real´.

Otra cuestión a tener en cuenta respecto del folleto informativo, es el carácter de oferta vinculante que le atribuye el legislador. Así MUNAR BERNAT82 pone de manifiesto, que si compara este supuesto con otros de oferta vinculante que regula nuestro ordenamiento83, vemos que la ley 42/98 de 15 de diciembre no fija un plazo de vigencia de la misma, `lo que hace pensar en la dificultad de catalogar este folleto como oferta vinculante´. No obstante hay que tener presente que en los ejemplos citados la oferta se hace frente a una persona concreta, lo que facilita además la determinación del "dies a quo" del plazo, cosa que no ocurre respecto del folleto, que va dirigido a una pluralidad indeterminada de personas. Parece que la única forma de salvar el carácter atribuido por la Ley al folleto informativo, es considerar que estamos ante una oferta vinculante "ad incertam personam" y de duración indefinida, y que cualquier potencial adquirente al que se le haya entregado el folleto tiene derecho a adquirir en los términos que resultan del mismo, salvo que se hayan producido modificaciones en el mismo, y que estas modificaciones sean oponibles a terceros conforme a las reglas generales de eficacia de nuestro ordenamiento. Esta es la idea que subyace en la propia Ley cuando establece en el Artículo 6.3 párrafo 2.º que "Cualquier modificación que se realice en los contratos y documento anteriores, siempre que esté permitida por esta Ley, no será válida mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en el párrafo anterior". Disposición en la que vuelven a aparecer restos de la concepción constitutiva de la inscripción que se recogía en el Proyecto de Ley.

Por último hay que tener en cuenta el contenido del artículo 9.3 párrafo 3.º, según el cual `los propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno deberán conservar, a disposición de las organizaciones de consumidores previstas en la disposición adicional primera de esta Ley y, en su caso, de las autoridades turísticas, las traducciones de los documentos que deben entregar a cualquier adquirente y de las cláusulas que tengan la consideración de condiciones generales´, así como de la Disposición Adicional Primera, que establece que `las organizaciones de consumidores y usuarios legalmente constituidas tendrán derecho a recibir, a costa del propietario o promotor, copia de toda la documentación que, en cumplimiento de las normas de la presente Ley, haya elaborado el mismo, con el objeto de verificar si éstas han sido observadas´.

El propietario debe informar al adquirente de la posibilidad de solicitar información general y gratuita de diversos organismos y profesionales oficiales (entre otros, Notarios y Registradores). Así mismo, el propietario o promotor debe tener a disposición de los posibles adquirentes un inventario completo de todos los muebles, instalaciones y ajuar, y valor global del mismo. Sin perjuicio de la conveniencia del sistema establecido, se hubiera completado la necesaria información si se hubiera seguido la idea recogida en el Borrador de 1994, de obligar al promotor a tener una copia de la Escritura constitutiva del régimen (si se quiere con los datos de haber sido inscrita la misma en el Registro), a disposición de cualquier persona interesada en la adquisición del derecho, ya que dado el contenido que tiene que tener la Escritura constitutiva (artículo 5) y el control de legalidad ejercido por el Notario autorizante y redactor de la misma (artículo 4.4), que se complementará con el del Registrador, una vez inscrito (artículo 4.4), suministrará una completa información del régimen a quién pretenda la adquisición, reforzando el sistema de información establecido en la Ley, que es una de las preocupaciones de la Directiva 94/47.

Por otra parte, según el Artículo 8.5, `Toda publicidad, incluido el documento informativo a que se refiere el apartado 2 del presente artículo, promoción u oferta relativa a derechos de aprovechamiento por turno, ha de indicar los datos de inscripción del régimen en el Registro de la Propiedad, expresando la titularidad y cargas, advirtiendo que aquél debe consultarse a efectos de conocer la situación jurídica de la finca y el íntegro contenido del régimen de aprovechamiento por turno´.
En esta fase precontractual, se suelen producir técnicas de venta `agresivas´ o poco adecuadas84, contra las cuales se han dictado normas especificas en Canarias85, según las cuales `La publicidad llevada a cabo en este tipo de actividad turística no podrá suponer el empleo de sistemas agresivos, ni la utilización de métodos dirigidos a la captación de clientes que perturben la tranquilidad y libertad de los destinatarios de la misma.

Se consideran sistemas agresivos aquellos que, utilizando cualquier medio, impliquen faltar al respeto, ofensa o provocación y, en general, restrinjan la libertad personal.

A los efectos expresados y siempre que generen una sensación de acoso, se consideran sistemas agresivos:

a) La actuación en grupo.

b) La utilización de bicicletas, motocicletas o automóviles.

Sin perjuicio de las normas que sobre regulación, control y, en su caso, sancionadoras, establezcan los Ayuntamientos en el ámbito de su autonomía, referidas a la actividad de captación de clientes en la presente modalidad de oferta turística, dicha actividad estará sujeta a las siguientes determinaciones:

a) El personal dedicado a la captación de clientes en la vía pública, o lugares o establecimientos públicos, será perfectamente identificable por las personas, tanto por su vestimenta como por el uso visible de un distintivo o documento identificativo en el que figurarán, además de los datos personales del interesado, tales como nombre, Documento Nacional de Identidad, tarjeta de residencia o documento que los sustituya, la identificación de la empresa para la cual preste sus servicios.

b) En su labor de información sólo podrán utilizar y proporcionar los medios publicitarios recogidos en el presente Reglamento.

c) El personal a que se refiere este artículo no podrá actuar en grupo, entendiendo como tal el formado por dos o más personas.

d) La labor de captación se llevará a cabo en los espacios públicos expresamente acotados sin que en ningún caso pueda realizarse en:

_ Iglesias y edificios destinados al culto religioso.
_ Playas o piscinas públicas.
_ Terrazas exteriores de restaurantes, cafeterías y bares, siempre que estén ubicadas en las vías públicas.
_ Zonas de acceso a agencias de viajes y edificios destinados a alojamientos turísticos tales como hoteles, apartamentos turísticos, alojamientos en régimen de uso a tiempo compartido o campings.

Se entiende como zona de acceso aquélla comprendida en un radio mínimo de diez metros contados desde la entrada a dichas empresas turísticas. La Corporación municipal podrá fijar la zona de restricción conforme a las características de los inmuebles respetando el mínimo establecido´.

2. Contrato

En cuanto al contrato en sí, hay que destacar que frente al principio de libertad de forma que rige en nuestro Ordenamiento ex Artículo 1.278 del Código Civil (y que seguirá rigiendo en cuanto a las transmisiones que carezcan de la nota de `profesionalidad´), y de acuerdo con la exigencia del Artículo 4 de la Directiva 94/4786, establece el Artículo 9:"1. El contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de su actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de alojamientos deberá constar por escrito y en él se expresarán, al menos, los siguientes extremos:

1.º La fecha de celebración del contrato, los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

2.º Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá de conformidad con las disposiciones de la presente Ley.

3.º Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.

4.º Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en construcción. En este último caso, habrá de indicarse:

a) Fase en que se encuentra la construcción.
b) Plazo límite para la terminación del inmueble.
c) Referencia a la licencia de obra e indicación y domicilio del Ayuntamiento que la ha expedido.
d) Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan la utilización del inmueble. e) Domicilio indicado por el adquirente donde habrá de notificársele la inscripción de la terminación de la obra y la fecha a partir de la cual se computará la duración del régimen. f) Una memoria de las calidades del alojamiento objeto del contrato.
g) Relación detallada del mobiliario y ajuar con que contará el alojamiento, así como el valor que se le ha atribuido a efectos del aval o del seguro a los que se refiere el artículo 4.2.
h) Referencia expresa a dicho aval o seguro, con indicación de la entidad donde se ha constituido o con quien se ha contratado y que el mismo podrá ser ejecutado o reclamado por el adquirente en el caso de que la obra no esté concluida en la fecha límite establecida al efecto o si no se incorpora al alojamiento el mobiliario establecido.

5.º El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al índice de precios al consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho índice en los últimos cinco años. También se hará expresión del importe de los impuestos que, conforme a lo establecido en la presente Ley, lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

6.º Inserción literal del texto de los artículos 10, 11 y 12, haciendo constar su carácter de normas legales aplicables al contrato.

7.º Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.

8.º Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de períodos de aprovechamiento. Cuando exista esta posibilidad, se expresarán los eventuales costes y se hará referencia al documento acreditativo sobre el intercambio previsto en el artículo 8.2.k) de esta Ley.

9.º Expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el Registro Mercantil en el caso de que se trate de sociedades, y el domicilio:

a) Del propietario o promotor.
b) Del transmitente, con indicación precisa de su relación jurídica con el propietario o promotor en el momento de la celebración del contrato.
c) Del adquirente.
d) De la empresa de servicios.
e) Del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso. Este tercero, si es una persona jurídica, deberá tener sucursal abierta e inscrita en España.

10.º Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de ésta. Si el inmueble está en construcción, con referencia a la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de terminación de la obra.

11.º Expresión del derecho que asiste al adquirente a:

a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la información del registrador competente, cuyo domicilio y número de fax constará expresamente.
b) Exigir el otorgamiento de escritura pública.
c) Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.
12.º Lugar y firma del contrato.

2. El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en el contrato, así como las cláusulas estatutarias inscritas, figurarán como anexo inseparable suscrito por las partes´.

Además como contenido del contrato y de acuerdo con el n.º 4 del Artículo 987.

`Todo el contenido del documento informativo previsto por el apartado 2 del artículo anterior deberá incorporarse y formar parte integrante del contrato.
Los cambios introducidos en dicho documento informativo, que a falta de acuerdo expreso de las partes sólo podrán ser resultado de circunstancias ajenas a la voluntad del transmitente, deberán comunicarse al adquirente antes de la celebración del contrato.
El incumplimiento de estas obligaciones implica el del deber de información a los efectos establecidos en el artículo siguiente´.

En lo que se refiere al idioma, el primer párrafo del Artículo 9.3 ha sido objeto de nueva redacción por la Ley 14/2000 de 29 de diciembre y establece: `El contrato y los documentos informativos prevenidos en esta Ley se redactarán en la lengua o en una de las lenguas, elegida por el adquirente, del Estado miembro de la Unión Europea en que resida o del que sea nacional aquél, siempre que sea una de las lenguas oficiales de dicha Unión. Además, se redactarán en castellano o en cualquiera de las otras lenguas españolas oficiales en el lugar de celebración del contrato. Asimismo, el transmitente deberá entregar al adquirente la traducción del contrato a la lengua o a una de las lenguas oficiales del Estado miembro de la Unión Europea en que esté situado el inmueble, siempre que sea una de las lenguas oficiales de la Unión´. En el segundo párrafo del Artículo 9.3.1 se señala: `Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algún Estado miembro de la Unión Europea ni residentes en los mismos podrán exigir que el contrato y los demás documentos se les entreguen traducidos a la lengua de un Estado miembro de la Unión Europea que ellos elijan´.

Norma que deriva de la Directiva 94/47, pero que debe interpretarse a la luz de la cooficialidad lingüística que existe en algunas CCAA españolas; en este sentido el Decreto Balear 117/97 señala en su artículo 5.2.l), establece que en el documento informativo deberá constar información de que el contrato o proyecto de contrato, así como la información que debe acompañarles, debe ser redactado en cualquiera de las lenguas oficiales de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares, transponiendo a continuación el contenido de la Directiva en esta materia, y exigiendo que la traducción haya sido realizada por traductor jurado acreditado en España. No obstante la Directiva exige que esa lengua sea una de las oficiales en la Unión Europea, lo que puede lesionar la cooficialidad lingüística que existe en algunas CCAA españolas, pues el catalán, euskera... no son lenguas oficiales de la Unión. El Estado español solo podría imponer que el contrato se redactase en castellano.

Pero el 9.3. salva esta cuestión al admitir la redacción en castellano o en cualquiera de las otras lenguas españolas oficiales en el lugar de celebración, a elección del adquirente88. El legislador se aparta de la Directiva, pero a pesar de la primacía del derecho comunitario sobre el interno, puede hacerlo, dada la preferencia que para la doctrina española tienen el Título Preliminar y el Título Primero de la Constitución, que deben prevalecer incluso sobre el derecho comunitario.

Por último destacar de acuerdo con los dos últimos párrafos del Artículo 9.3. `Los propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno deberán conservar, a disposición de las organizaciones de consumidores previstas en la disposición adicional primera de esta Ley y, en su caso, de las autoridades turísticas, las traducciones de los documentos que deben entregar a cualquier adquirente y de las cláusulas que tengan la consideración de condiciones generales.

Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar, en caso de existir alguna divergencia entre las distintas versiones, se aplicará la más favorable al adquirente´.

Desde el punto de vista de la seguridad jurídica preventiva, ésta se recoge en el Artículo 14 cuyo título ha sido modificado por la Ley 14/2000 de 29 de diciembre89, denominándose más correctamente "Formalización notarial y publicidad registral". Esta misma Ley ha modificado el primer párrafo del n.º 1, que establece: `La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya celebrado o formalizado mediante escritura pública y el Registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria´90. Como decía un paso más en la seguridad jurídica preventiva queda establecido en el n.º 3 del Artículo 14 cuando determina: `El Notario no autorizará la escritura, ni el registrador inscribirá el derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el artículo 9´.

La posibilidad de inscripción en el Registro de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, no se circunscribe a aquellos supuestos en que el derecho se haya configurado como real, inscripción posible al amparo del Artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria, sino que también es posible cuando el derecho se configure como arrendamiento vacacional, posibilidad que se recoge en el Artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria y que se desarrolla en el Real decreto 297/1996 de 23 de febrero, que establece los requisitos de acceso al Registro de los arrendamientos urbanos. No obstante, en el caso de los arrendamientos vacacionales sorprende91 que de acuerdo con la exigencia del Artículo 9.392 de la Ley, los requisitos del Artículo 3 Real decreto 297/1996 de 23 de febrero93 y el principio de especialidad hipotecaria, que ya resaltara la Resolución de 4 de marzo de 199394, pueda ser inscribible el "derecho de aprovechamiento por turno flotante", posibilidad esta que para el supuesto de aprovechamiento por turno como arrendamiento vacacional, resulta del tenor literal del Artículo 1.6, al hablar de que los contratos de arrendamiento `deberán referirse necesariamente a una temporada anual determinada que se corresponda con un período determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho95´.

De acuerdo con lo dispuesto en el Artículo 6 de la Directiva, se regula en el Artículo 11 de la Ley la prohibición de pago de anticipos: `Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente antes de expirar el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución96´. Tiene por objeto simplificar las consecuencias de un eventual desistimiento o resolución, pues de este modo el efecto liquidatorio se limitará a la restitución del inmueble.

`No obstante podrán, las partes, establecer los pactos y condiciones que tengan por conveniente para garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o indirectamente, cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio de la mencionada facultad de desistir´.

`Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá derecho a exigir en cualquier momento la devolución de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento´.

3. Fase Postcontractual

En este punto, el análisis nos debe llevar al estudio del desistimiento y resolución del contrato del Artículo 10 de la Ley (o sí se prefiere a la resolución ad nutum y resolución-sanción). La Directiva prevé en los Artículos 3 y 5 un derecho de resolución facultativo para el comprador, con un plazo de ejercicio de DIEZ DIAS NATURALES desde la firma del contrato o contrato preliminar vinculante, que puede ampliarse a los TRES MESES si en el momento de la firma del contrato se carece de la información exigida. El cómputo del plazo se realizará con arreglo al Artículo 5 del Código Civil, es decir, que siempre que no se establezca otra cosa, en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente; y si los plazos estuviesen por meses o años, se computarán de fecha a fecha. En el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles.

En la regulación de esta facultad se pueden distinguir dos modalidades:

a) Supuestos en que no hay incumplimiento por el propietario o promotor: la Ley habla de desistimiento. Se trata de un supuesto de ineficacia sobrevenida, que opera como un derecho de revocación unilateral legalmente establecido, a libre arbitrio del adquirente, y para el que existe un plazo de ejercicio de diez días, contados desde la firma del contrato (en ordenamientos como el austríaco y el inglés, se amplia esta posibilidad de desistimiento, hasta los catorce días). Este derecho se recogía ya en el artículo 46.2.b) de la Ley del Turismo Canaria de 1995, y en el Decreto de desarrollo 272/97, en el artículo 11.1; así mismo se recoge en el artículo 5.2 k) del Decreto Balear 117/97. Por lo tanto en estas Comunidades Autónomas, con independencia del plazo de adaptación que establece la Ley 42/98, era posible ejercer el desistimiento desde 1995 y 1997 respectivamente.

b) Casos en que el propietario o promotor incumple sus obligaciones (contrato incompleto): es un supuesto de resolución, de carácter unilateral pero causal, entendida esta como ineficacia sobrevenida del contrato como consecuencia de incumplimiento de la prestación por una de las partes o alteración sobrevenida de las circunstancias.

La Ley se aparta de la Directiva, para establecer una regulación más favorable al adquirente al extender las omisiones que permiten la resolución unilateral: si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos del art. 9, si se incluye la palabra propiedad o análoga, si se incumple la obligación de información del art. 8, o si el documento informativo entregado no se corresponde con el archivado en el Registro; el adquirente puede resolver en tres meses97 desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno. Completada la información antes de que expire el indicado plazo, el adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes a la subsanación. Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y sin que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al de expiración del plazo. Como consecuencia de las modificaciones introducidas en la Ley, especialmente en los Artículos 8 y 9, por la Ley 14/2000 de 29 de diciembre, se plantea si aquellas empresas explotadoras que ya habían depositado sus folletos, en el que recogían literalmente la redacción y exigencias del Artículo 8 anterior a la reforma, se ven en la obligación de cambiar el folleto, con el consiguiente gasto, y si en caso de que no lo hagan se puede considerar que incumplen la obligación de información y por lo tanto los adquirentes gozarán de la facultad resolutoria del Artículo 10. Creo que debe considerarse la fecha de la adaptación y del depósito del folleto, y si este es anterior a la entrada en vigor de la Ley 14/2000 de 29 de diciembre, se debe tener por cumplida la Ley, sin perjuicio de que cuando se realicen futuras modificaciones del folleto, deban de tenerse en cuenta las modificaciones de la ley.

En cuanto a la forma de ejercicio, el desistimiento o resolución deberá notificarse en el domicilio que a estos efectos deberá figurar necesariamente en el contrato98. La notificación podrá hacerse por cualquier medio que garantice la constancia de la comunicación y su recepción, así como de la fecha de su envío. Tratándose de desistimiento, será suficiente que el envío se realice antes de la expiración del plazo. Ahora bien esta sanción de la teoría de la emisión ¿se aplica sólo al desistimiento, como dice el Artículo 10? O ¿es aplicable igualmente a la resolución? Algún autor como MUNAR BERNAT99 y TENA ARREGUI100 consideran que se debe de aplicar literalmente la Ley y por lo tanto al desistimiento se le aplicará la teoría de la emisión y a la resolución la teoría de la recepción, que determinaría una prolongación de la inseguridad jurídica en cuanto a la eficacia del contrato (así en Canarias, algunas cartas provenientes de la península han tardado hasta un mes, lo que determinaría una ampliación, quizás excesiva, de la inseguridad sobre la eficacia del contrato). Pero lo cierto es que con independencia del mejor o peor funcionamiento del correo o del medio empleado para la comunicación, y poniendo de manifiesto las ventajas que proporciona la notificación notarial, creo que en ambos casos, desistimiento y resolución, la teoría debe ser la de la emisión, y ello no sólo por un principio de uniformidad jurídica sino por las repercusiones prácticas que puede tener; así pensemos en un supuesto en el que el vendedor no ha cumplido diligentemente su obligación de información en el momento de la venta. El comprador espera hasta el último día del plazo de resolución para que el vendedor le suministre la información necesaria y al no producirse ésta, realiza la emisión de su declaración de voluntad resolutoria, confiado en que dicha resolución se ha producido dentro del plazo legal, por lo que no utiliza la facultad de desistimiento que le otorga la Ley una vez finalizado el periodo de resolución101, si la declaración de voluntad resolutoria, por la razón que sea, no llegase al vendedor dicho último día, sería ineficaz según la tesis de MUNAR y TENA y además perdería, la posibilidad de utilizar el desistimiento. Por ello estimo que debe aplicarse en ambos casos la teoría de la emisión, máxime si tenemos en cuenta que en estos contratos, "la internacionalidad" de los mismos plantea en muchas ocasiones dificultades de notificación, y que el Artículo 5 de la propia Directiva 94/47 no establece ninguna distinción, sancionando en ambos casos la teoría de la emisión.

Si el contrato se celebra ante Notario, el desistimiento deberá hacerse constar en acta notarial, que será título hábil para reinscribir el derecho de aprovechamiento a favor del transmitente. La expresión `deberá´ que contenía la Ley 42/98 de 15 de diciembre, y como consecuencia del procedimiento de infracción abierto contra España por defectuosa incorporación de la Directiva ha motivado, la modificación de la redacción de algunos Artículos por la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, entre otros el segundo párrafo del apartado 3 del artículo 10 que ha quedado redactado del siguiente modo: "Si el contrato se celebra ante Notario, y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, el desistimiento podrá hacerse constar en acta notarial, que será título suficiente para la reinscripción del derecho de aprovechamiento a favor del transmitente´.
Esta facultad de desistimiento, cuando el contrato se ha celebrado ante Notario, ha sido objeto de algunas críticas: Así, si el contrato se celebra directamente ante Notario, no debería ser necesaria, dice la Exposición de Motivos, la facultad de desistimiento en favor del adquirente, dado que el asesoramiento que presta el fedatario (`...prestando asistencia especial al otorgante necesitado de ella" dice el Artículo 147 del Reglamento Notarial), y el control de legalidad que ejerce, impide que la otra parte haga valer su posición dominante. Motivos que han sido suficientes para que el Artículo 2.1.5.º de la Ley de 21-noviembre-1991, sobre contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles, que trata de proteger igualmente a los consumidores, otorgándoles un derecho de rescisión ad nutum, ejercitable durante los siete días siguientes a la celebración del contrato, y que transpone igualmente una Directiva (la 85/577 de 20 de diciembre), excluya de su ámbito a los contratos documentados notarialmente.
¿Cuál es, entonces, la `poderosa´ e `insalvable´ razón para no excluir los contratos autorizados por Notario (no simplemente `intervenidos´, como dice la Exposición de Motivos, diferencia que pueden encontrar los redactores del Proyecto de Ley, entre otras, en la obra de Antonio Rodríguez Adrados), del derecho de desistimiento?102. Pues según la Exposición de Motivos, la `poderosa´ e `insalvable´ razón es que la Directiva no establece excepciones; lo cual puede estar motivado, por el hecho de que el sistema de Notariado español o latino, auténtico garante de asesoramiento imparcial, aunque mayoritario en la Unión europea, y con una importante expansión (baste citar los Convenios con Rusia y China), no existe en todos los países de la Unión, especialmente en el Reino Unido, verdadero impulsor de la Directiva, según JOHN THORPE103, lo cual se traduce en los países que carecen de Notariado latino, en una sustitución de la seguridad jurídica, por la seguridad económica, lo cual implica, a su vez, un mayor coste económico y social de las transacciones inmobiliarias. Pero sea cual fuere la verdadera razón, lo cierto es que la justificación de la Exposición de Motivos es cuando menos `lamentable, denotando el más profundo desconocimiento de la realidad que pretende reglar´, si se me permite emplear las palabras utilizadas por Coalición Canaria, respecto otra de las justificaciones de la Exposición de Motivos104, y ello porque en casos como la Directiva 85/577, antes mencionada, tampoco se hacía referencia a los contratos autorizados por Notario y sin embargo la Ley que hace la transposición, no tiene ningún inconveniente en exceptuar del derecho de rescisión a los contratos documentados notarialmente. Los redactores del Proyecto, parecen desconocer, una vez más, nuestro Ordenamiento, (pues no creo que se haya intentado desmerecer al Notariado), así, según el artículo 189 del Tratado de Roma, `La directiva obligará al Estado miembro destinatario en cuanto al resultado que deba conseguirse, dejando, sin embargo, a las autoridades nacionales la elección de la forma y de los medios´, disposición ésta, que fue correctamente entendida por los redactores de la Ley 26/91 de 21 de noviembre, antes citada (y que plantea a la luz de la Sentencia de 22 abril de 1999 del TSJCE, la cuestión anteriormente apuntada), pero obviada por los de la Ley 42/98. Quizás, como señalaba el Consejo de Estado105, hubiera sido conveniente `dentro de los trabajos preparatorios y atendiendo a la indudable relevancia jurídico-civil y jurídico-mercantil de la materia que el Anteproyecto aborda, hubiera sido especialmente interesante recabar el concurso de la Comisión General de Codificación´.

Pues bien como consecuencia de esta inclusión de la posibilidad de desistimiento en caso de autorización notarial, se estableció la necesidad de que el desistimiento se efectuara por acta notarial, siendo congruente con los postulados del Código Civil, Artículos 1.219 y 1.230106, aunque desde el punto de vista notarial el instrumento que se debería emplear es la escritura, en cuanto nos encontramos ante un documento que recoge una declaración de voluntad107. Sin embargo, ahora, tras la modificación introducida por la Ley de 29 de diciembre de 2000, antes vista, se produce una colisión de lo dispuesto en el Artículo 10 de la Ley 42/98 de 15 de diciembre y los Artículos 1.219 y 1.230 del Código Civil.

En todo caso, de la regulación legal, parece desprenderse que si el contrato se celebra directamente ante Notario, no existirá facultad de resolución, sino solamente de desistimiento, ya que según el artículo 14.3 `el Notario no autorizará la Escritura (de transmisión) ni el Registrador inscribirá el derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas en el Artículo 9´, por lo que las causas de resolución, que se basan en la falta de la información exigida por la Ley 42/98, (artículo 10.2) no se darán. Sin embargo la Ley incurre en otro desajuste, que sólo podemos dejar apuntado, ya que establece como causa de resolución (artículo 10.2) que `el documento informativo entregado no se corresponda con el archivado en el Registro´, circunstancia ésta, que es difícilmente controlable al otorgarse la Escritura.

Distinto de los supuestos de desistimiento y resolución es el de anulabilidad recogido en el párrafo 2.º del Artículo 10.2: `En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil´. Este Artículo es trasunto de lo dispuesto en el Artículo 8.3 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: `La oferta, promoción y publicidad falsa o engañosa de productos, actividades o servicios, será perseguida y sancionada como fraude´.

La Ley (Artículo 12), siguiendo la Directiva extiende el derecho de resolución incluso al préstamo concedido al adquirente por el transmitente o por un tercero que hubiese actuado de acuerdo con él, cuando el adquirente desista o resuelva. En los préstamos no podrán incluirse cláusulas que impliquen una sanción o pena impuesta al adquirente para el caso de desistimiento. Si hay subrogación por el comprador, el desistimiento o la resolución no suponen la extinción del préstamo, sino el traslado de éste a la persona del deudor originario (vendedor). Deja sin resolver la Ley, que ocurrirá si subrogado o concertado el préstamo, habiéndose pagado los gastos de constitución o subrogación, e incluso pagado dos o tres cuotas de dicho préstamo, antes de la resolución, si dichas cuotas abonadas a la Entidad, deberán ser devueltas o no, y en el caso de que la respuesta sea positiva, como parece deducirse del párrafo segundo del artículo 12, si la devolución la debe realizar la Entidad concedente o el vendedor, que vuelve a adquirir el carácter de deudor si hubo subrogación. No obstante dado el tenor del Artículo 11, que prohibe el pago de anticipos, podría pensarse que en el supuesto de subrogación, el adquirente no debería hacer efectiva ninguna cuota del préstamo subrogado `antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución´.

Por último se puede decir en relación con el desistimiento que supone un desequilibrio de las prestaciones, en favor del consumidor. Se parte de presuponer una publicidad agresiva y un adquirente irreflexivo, lo que no siempre ocurre (o si ocurre, debiera extenderse a toda adquisición inmobiliaria, y no sólo al aprovechamiento por turno): por ello la facultad resolutoria debiera haberse limitado a los casos en que hay infracción de las normas publicitarias. En esta idea FELIU REY108, comentando la sentencia de 22 de abril de 1999 del TJCE que antes vimos y que permite utilizar la facultad de desistimiento de la normativa sobre contratos celebrados fuera de establecimientos mercantiles, a un contrato de transmisión de multipropiedad, entiende que `se da un supuesto de super-protección del consumidor basada en determinadas interpretaciones de textos legales que resultan contraproducentes para la propia formación de una cultura de consumo y de un mercado más dinámico´.




Notas a pie de página:
75 LORA TAMAYO, Isidoro "Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Legislación comentada". Sepin. Año 2000, citando a MUNAR BERNAT, Pedro. `La regulación española de la multipropiedad". Aranzadi. Año 1999, quién a su vez cita a CASANAS MERINO, Fernando y MORIES JIMÉNEZ, M.ª Teresa. "Aspectos tributarios de la multipropiedad´ Madrid. 1997.
76 Para un estudio más detallado, ver: CEPAS, Rafael. `Informe sobre la aplicación de la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 26 de octubre de 1994´ en la obra colectiva `Presente y Futuro del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles´. Centro de Estudios Registrales. Madrid. Año 2000.
77 `Artículo 2 A efectos de la presente Directiva, se entenderá por: " adquirente": toda persona física a la que, actuando en los contratos comprendidos en el ámbito de la presente Directiva, con fines que se pueda considerar que no pertenecen al marco de su actividad profesional, se le transfiera el derecho objeto del contrato, o sea la destinataria de la creación del derecho objeto del contrato´.
78 Artículo 1.2 de la Ley 26/1984 de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: `A los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden´. La ley 7/98 de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación dice en la Exposición de Motivos que: "En la línea de incremento de protección respecto de los mínimos establecidos en la Directiva, la Ley mantiene el concepto amplio de consumidor hasta ahora existente, abarcando tanto a la persona física como a la jurídica que sea destinataria final de los bienes y servicios, si bien debe entenderse incluida también _según el criterio de la Directiva_ a toda aquella persona que actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional aunque no fuera destinataria final de los bienes o servicios objeto del contrato". Y ello a pesar de que el legislador español ha excluido como consumidor a las personas jurídicas en algunas ocasiones, como en el Artículo 1.2 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo: `A los efectos de esta Ley se entenderá por consumidor a la persona física que, en las relaciones contractuales que en ella se regulan, actúa con un propósito ajeno a su actividad empresarial o profesional´.
79 Los * marcan las modificaciones introducidas por la Ley 14/2000 de 29 de diciembre.
80 Artículo 11._ 1. En el material publicitario empleado deberá hacerse mención expresa al derecho de resolver el contrato que se celebre, durante un plazo que, en ningún caso, será inferior a diez días naturales a partir de su firma.
2. Asimismo, en los folletos publicitarios deberá constar la frase `Información para la adquisición de alojamientos en régimen de uso a tiempo compartido´.
3. También se hará indicación sobre la puesta a disposición del destinatario de la documentación que contenga, además de una descripción general del inmueble, la siguiente información:
a) Identidad y domicilio de las partes, con indicación precisa de la condición jurídica del vendedor en el momento de la celebración del contrato, así como la identidad y domicilio del propietario.
b) Principios con arreglo a los cuales se organizarán el mantenimiento y su correspondiente servicio, así como la administración y gestión del inmueble.
c) Precio que deberá pagar el adquirente por el ejercicio de la facultad objeto del contrato, con estimación del importe a abonar por la utilización de instalaciones y servicios comunes, así como de los gastos derivados de la ocupación, con reseña de los gastos legales y de administración.
d) Información sobre el derecho de resolución del contrato e identificación de la persona a la que debe comunicarse y modo de hacerlo, con indicación precisa de los gastos que debería abonar la persona que resolviese el contrato.
e) Servicios comunes (alumbrado, suministro de agua, mantenimiento, recogida de basuras, etc.) de los que puede o podrá disfrutar el usuario y condiciones para tal disfrute.
f) Instalaciones comunes (piscina, sauna, deportivas, etc.) a las que puede o podría tener acceso y condiciones del mismo.
g) Indicación precisa del período durante el cual podrá ejercerse el derecho objeto del contrato y fecha a partir de la cual podrá ejercitarse tal derecho.
h) Posibilidad de participación en un sistema de intercambio, así como su posible coste.
i) Indicación de que no se exigirá desembolso, gasto u obligación alguna distintos de los mencionados en el contrato, estatutos o reglamentos internos.
j) Si se tratara de un inmueble en construcción: fase en la que se encuentra con estimación del plazo para finalización de las obras y garantías de terminación del proyecto´.
81 Que recoge casi literalmente el Anexo de la Directiva 94/47, donde se determina el contenido del documento informativo a que se refiere el Artículo 3 de la propia Directiva.
82 MUNAR BERNAT, Pedro. `La regulación española de la multipropiedad´. Aranzadi. Año 1999.
83 Artículo 6.1 de la Ley de Contrato de Seguro (15 días); Artículo 5.1 de la Orden sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (10 días); Artículo 16 de la Ley de Crédito al Consumo (10 días).
84 Así se demuestra con algunas de las indicaciones que aparecen en "The Timeshare Guide" editada por el `Department of Trade and Industry´ del Reino Unido, en donde se dice: `If you accept a lift to a presentation, you may find it difficult to get back to your hotel when you wish to leave. It is safest to refuse´. `If you attend a presentation, do not take credit cards, a cheque book, or much money with you. Never use your credit card as identification. A tout could put you under heavy pressure to use it to pay a deposit. Never let a salesperson take you to your hotel to get money or credit cards´. `Be careful about accepting drinks which could affect your judgement´. `No Matter how unpleasant the sales team make it for you to leave a sales presentation, it can´t be as bad as signing a contract you don´t want and can´t afford´. Existe igualmente un código ético de la Organización Europea de Tiempo compartido (OTE) que tiene por finalidad `which ensures that members must comply with all applicable laws, rules, regulations and codes of practice imposed by statute, common law or equivalent (`the Law´) and fulfill any relevant registration and/or licensing requirements in all countries in which they conduct business, whether in person or through agents´.
v 85 En el Decreto 272/97 de 27 de noviembre; Artículos 10 y 14.
86 `Artículo 4 Los Estados miembros dispondrán en su legislación:
_ que el contrato, que se hará obligatoriamente por escrito, deberá contener al menos los datos que se mencionan en el Anexo;
_ que el contrato y el documento contemplado en el apartado 1 del artículo 3, deberán estar redactados, de entre las lenguas oficiales de la Comunidad en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que resida el adquirente o en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro del que éste sea nacional, a elección del adquirente. No obstante, el Estado miembro en que resida el adquirente podrá imponer la obligación de que el contrato esté redactado, de entre las lenguas oficiales de la Comunidad, en su lengua o en sus lenguas y la obligación de que el vendedor facilite una traducción conforme del contrato en la lengua o en una de las lenguas oficiales de entre las lenguas oficiales de la Comunidad del Estado miembro en que esté situado el inmueble´
87 Redactado por la Ley 14/2000 de 29 de diciembre.
88 Al tener que ser lengua oficial, parece que en el Valle de Arán, no sería posible en aranés, al menos por la sola elección del adquirente, de acuerdo con el Artículo 3 de la Ley 1/1998 de 7 de enero de Política Lingüística de la Generalidad de Cataluña y ello a pesar del número 2 de la Disposición Adicional del Decreto 204/1998 de 30 de julio de la Generalidad de Cataluña que regula el uso del catalán en los documentos notariales, y en donde a mi juicio se produce una vulneración de la competencia exclusiva que sobre los instrumentos públicos tiene el Estado ex Artículo 149 de la Constitución.
89 Antes se denominaba solamente `Publicidad Registral´.
90 En la redacción anterior se decía: `La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo que el contrato deberá elevarse a escritura pública y el registrador abrir folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria´. De esta defectuosa redacción, se desprendían dos erróneas ideas; una primera, defendida en algunos círculos hipotecaristas, de que lo