Tratado sobre principios registrales

La seguridad jurídica de la propiedad inmueble constituye la razón de la Institución Registral en el sistema adoptado en la Ciudad de México. Lejos ha quedado la precaria idea de que el Registro exclusivamente produce efectos declarativos, como si sus efectos estuvieran limitados a informar a todo público la titularidad del dominio y los demás derechos reales constituidos sobre el mismo, sólo para presumir la riqueza.
Los principios que regulan la Institución Registral nos permiten conocer en su exacta dimensión sus efectos jurídicos y entender así el alcance del sistema declarativo bajo el cual opera.
Al tratar los principios de Inscripción, Publicidad, Legitimación, Legalidad y Fe Pública Registral, dejé claro que sus efectos trascienden la relatividad de los actos jurídicos sustantivos y adjetivos, haciendo oponibles los mismos a cualquier persona que aún sin haber celebrado el acto o litigado en el juicio, debe resentir sus efectos jurídicos.
También precisé el alcance protector del Registro a favor de quien, confiando en la exactitud y veracidad de sus asientos, adquiere el dominio o un derecho real de quien aparece como titular en el protocolo registral, de acuerdo con la apariencia jurídica sancionada por la ley.
Toca ahora, en este trabajo, el estudio de los principios que sustentan el fundamento de la legitimación y fe pública registrales: el tracto sucesivo y la especialidad y determinación de los derechos inscribibles o anotables.
El primero mediante una cadena de eslabones jurídicos, asegura la secuencia ininterrumpida de transmisiones derivadas del dominio y la adquisición de derechos reales del único y verdadero propietario autorizado por la ley para constituirlos.
El segundo, permite conocer la exactitud del derecho y su exacta dimensión en cuanto a su extensión, modalidades, vigencia etcétera.
La permanencia del derecho inscrito y exclusiva disposición por su propietario se garantiza a través del consentimiento exigido para su transmisión, gravamen y extinción. Salvo las causas de excepción (decreto judicial o administrativo o caducidad), es indispensable la anuencia indubitable de su titular.
Refuerza la permanencia del derecho, la exigencia de la rogación de los sujetos, limitativamente legitimados, para practicar un asiento registral que afecte al derecho inscrito.
Por último, pero de absoluta trascendencia, el Registro concede prevalencia a los títulos contradictorios y preferencia a los títulos concurrentes.
En el primer supuesto, la existencia de los títulos traslativos del dominio se resuelve a favor del que primero se inscribe en el Registro y en el segundo, la preferencia entre acreedores del mismo grado, por el lugar concedido por la prioridad de su anotación o inscripción.